Kira Tespit Davası Açma Şartları: TBK 344 Kapsamında Beş Yıl Kuralı – 2026
KİRA TESPİT DAVASI AÇMA ŞARTLARININ ÖZÜ
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlayan davadır ve Türk Borçlar Kanununun 344. maddesine dayanır. Açılabilmesi için üç temel şart aranır: (1) taraflar arasında konut veya çatılı işyerine ilişkin geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması, (2) davayı açmakta hukuki yararın varlığı, (3) bedelin hâkim tarafından hakkaniyete göre serbestçe belirlenmesi isteniyorsa sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması ya da beş yıldan sonra yenilenmiş bulunması. Beş yıl dolmadan açılan davada mahkeme, kural olarak tarafların anlaşmasını ve TÜFE on iki aylık ortalama sınırını aşan bir belirleme yapamaz; beş yılın dolmasıyla birlikte TÜFE sınırı kalkar ve bedel, emsal kira bedelleri ile kiralananın durumu gözetilerek yeniden tespit edilir. Dava her zaman açılabilir; ancak kararın yeni kira dönemi başından itibaren geçerli olması, sürelere veya ihtar şartına uyulmasına bağlıdır.
BU YAZIMIZDA NELER BULACAKSINIZ
- Kira Tespit Davası Nedir, Hangi Kiralarda Açılır?
- Yasal Dayanak: TBK m. 344 ve Belirleme Ölçütleri
- Beş Yıl Kuralı: TÜFE Sınırı Ne Zaman Kalkar?
- Hukuki Yarar ve Taraf Sıfatı
- Görevli ve Yetkili Mahkeme, Harç ve Vekâlet
- Dava Ne Zaman Açılmalı? Sürelerin Sonuca Etkisi
- Yargıtay Uygulaması ve Hukuki Değerlendirme
- Sıkça Sorulan Sorular
Kira Tespit Davası Nedir, Hangi Kiralarda Açılır?
Kira tespit davası, mevcut kira ilişkisini sona erdirmeyen, yalnızca yenilenen dönemde ödenecek kira bedelini mahkeme kararıyla belirleyen bir davadır. Tahliye ile karıştırılmamalıdır: tespit davasında kiracının taşınmazdan çıkarılması söz konusu değildir; uyuşmazlık yalnızca bedele ilişkindir ve sözleşme aynen devam eder. Dava, Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerinin uygulandığı sözleşmelerde açılabilir; ürün kirası ile bu kapsama girmeyen kiralarda TBK m. 344 rejimi uygulanmaz. Davanın genel işleyişini kira tespit davası rehberimizde bütün yönleriyle ele aldık; bu yazı, davanın açılma şartlarına odaklanmaktadır.
Yasal Dayanak: TBK m. 344 ve Belirleme Ölçütleri
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 — mevzuat.gov.tr
Madde, yenilenen dönem bedeli için kademeli bir düzen kurar: ilk beş yıl içinde artış, tarafların anlaşmasına ve her hâlde TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı tavanına tabidir; beşinci yılın sonunda ise hâkim, bu tavanla bağlı olmaksızın TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri ölçütlerini birlikte değerlendirerek bedeli hakkaniyete uygun biçimde belirler. Ölçütlerin nasıl somutlaştığını emsal kira bedeli nasıl hesaplanır yazımızda, eski kiracı lehine yapılan indirimi ise kira tespitinde hakkaniyet indirimi yazımızda ayrıca inceledik.
Beş Yıl Kuralı: TÜFE Sınırı Ne Zaman Kalkar?
Beş yıllık süre, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır ve her yenilenen dönem bu hesapta dikkate alınır:
| Dönem | Uygulanacak Rejim |
|---|---|
| İlk beş yıl içindeki yenilemeler | Artış, tarafların anlaşmasıyla ve en çok TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı kadar yapılır; hâkim serbest belirleme yapamaz |
| Beş yıldan uzun süreli sözleşme veya beş yıldan sonraki yenileme | Hâkim, TÜFE sınırıyla bağlı olmaksızın TÜFE değişimi, emsal bedeller ve kiralananın durumuna göre hakkaniyetle belirler |
| Bu belirlemeden sonraki her beş yılın sonu | Serbest belirleme yeniden istenebilir; ara yıllarda TÜFE rejimi uygulanır |
Uygulamada dava dilekçelerinin en sık bozma nedeni, beş yılın dolduğu tarihin ve yeni dönem başlangıcının yanlış hesaplanmasıdır. Örneğin 01.10.2021 başlangıçlı bir yıllık sözleşmede beşinci yıl 01.10.2026’da dolar; serbest tespit, 01.10.2026’da başlayan altıncı dönem için istenebilir. Beş yılını dolduran kiracıya karşı izlenecek adımları beş yılı dolan kiracıya kira tespit davası nasıl açılır rehberimizde adım adım gösterdik.
Hukuki Yarar ve Taraf Sıfatı
Davayı kural olarak kiraya veren açar; ancak bedelin rayicin üzerinde kaldığını ileri süren kiracının da bedelin indirilerek tespitini istemekte hukuki yararı vardır; madde her iki yönde belirlemeye imkân tanır. Kiraya veren sıfatı taşımayan malik ve paydaşlar yönünden Yargıtay, taşınmazın maliki olmanın dava açmak için yeterli olduğunu; paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğuyla, el birliği mülkiyetinde ise kural olarak tüm ortakların birlikte hareketiyle davanın açılabileceğini kabul etmektedir. Hukuki yarar bakımından aranan, yenilenen bir dönemin varlığıdır: henüz ilk kira yılı içinde, sözleşmeyle kararlaştırılmış bedelin değiştirilmesi istenemez. Sözleşmede artış hükmü bulunmayan ve bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise dava, ilk beş yıl içinde de TÜFE oranıyla sınırlı belirleme için açılabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme, Harç ve Vekâlet
Kira tespit davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Dava, tespiti istenen yıllık kira bedeli ile ödenen yıllık bedel arasındaki farka göre nispi harca tabidir; dilekçede istenen aylık bedelin açıkça gösterilmesi gerekir. 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulandığından, tespit davasından önce arabuluculuk başvurusu yapılmalı; anlaşmama tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir. Arabuluculuk aşaması, tarafların bedelde uzlaşarak yargılamasız sonuç almasına da sıklıkla imkân vermektedir.
Dava Ne Zaman Açılmalı? Sürelerin Sonuca Etkisi
TBK m. 345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; süre, davanın açılabilirliğini değil kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağını etkiler. Kararın yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurması için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya artış iradesini bildiren yazılı ihtarın ulaştırılması gerekir; sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa bu şartlar aranmaksızın yeni dönem sonuna kadar açılan dava, dönem başından geçerli sonuç doğurur. Bu sürelerin işleyişini kira tespit davasında ihtarname, kararın etki tarihini ise yeni kira bedeli hangi tarihten geçerli yazılarımızda ayrıntısıyla ele aldık. Yargılamanın ne kadar sürdüğü ve süreci hızlandıran etkenler için kira tespit davası ne kadar sürer rehberimize bakabilirsiniz.
Yargıtay Uygulaması ve Hukuki Değerlendirme
YARGITAY UYGULAMASI — BEŞ YILLIK SÜRENİN HESABI
Yargıtay, hâkimin TÜFE sınırıyla bağlı olmaksızın hakkaniyete göre bedel belirleyebilmesi için sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yıldan sonra yenilenmiş bulunması gerektiğini kabul etmektedir. Kararlarda, sürenin sözleşme başlangıcından itibaren yenilenen dönemler eklenerek hesaplanacağı; beş yıl dolmadan istenen serbest tespitin reddedileceği ifade edilmektedir.
YARGITAY UYGULAMASI — İLK BEŞ YILDA TÜFE SINIRI
Yüksek Mahkeme, ilk beş yıllık dönem içindeki yenilemelerde kira artışının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini kabul etmektedir. Kararlarda, sözleşmede daha yüksek artış kararlaştırılmış olsa dahi bu oranın üst sınır oluşturduğu; mahkemece yapılacak belirlemenin de bu sınıra tabi olduğu ifade edilmektedir.
YARGITAY UYGULAMASI — HUKUKİ YARARIN İKİ YÖNLÜ OLMASI
Yargıtay, kira bedelinin tespitini yalnızca kiraya verenin değil, bedelin rayicin üzerinde kaldığını ileri süren kiracının da isteyebileceğini kabul etmektedir. Kararlarda, tespitin bedelin artırılması yanında indirilmesi yönünde de yapılabileceği; her iki hâlde de yenilenen bir dönemin varlığının hukuki yarar için yeterli olduğu ifade edilmektedir.
YARGITAY UYGULAMASI — MALİKİN DAVA HAKKI
Yüksek Mahkeme, kira sözleşmesinde kiraya veren olarak görünmese dahi taşınmaz malikinin kira bedelinin tespitini istemekte hukuki yararının bulunduğunu kabul etmektedir. Kararlarda, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, el birliği mülkiyetinde ise ortakların birlikte hareket etmesi gerektiği ifade edilmektedir.
YARGITAY UYGULAMASI — TESPİT HÜKMÜNÜN NİTELİĞİ
Yargıtay, kira tespit kararlarının yenilik doğurucu nitelikte olduğunu ve belirlenen bedelin geçerli olacağı dönemin kararda açıkça gösterilmesi gerektiğini kabul etmektedir. Kararlarda, tespit hükmünün kira ilişkisini sona erdirmediği; tarafların sözleşmesel ilişkilerinin belirlenen yeni bedel üzerinden aynen devam ettiği ifade edilmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Her zaman açılabilir. Ancak kararın yeni dönem başından geçerli olması için davanın dönem başlangıcından en az otuz gün önce açılması veya bu süre içinde yazılı ihtar gönderilmesi gerekir.
Beş yıl dolmadan tespit davası açılabilir mi?
Açılabilir; ancak mahkeme TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşan bir belirleme yapamaz. Serbest ve hakkaniyete göre tespit, beş yılın dolmasıyla istenebilir.
Beş yıllık süre nasıl hesaplanır?
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren, yenilenen dönemler eklenerek hesaplanır. Serbest tespit, beşinci yılın dolmasından sonra başlayan yeni dönem için istenir.
Davayı kiracı da açabilir mi?
Açabilir. Ödenen bedelin rayicin üzerinde kaldığını ileri süren kiracı, bedelin indirilerek tespitini isteyebilir; tespit iki yönlü işleyen bir davadır.
Görevli mahkeme hangisidir?
Sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir; dava öncesinde arabuluculuk başvurusu zorunludur.
Tespit davasıyla birlikte tahliye istenebilir mi?
İstenemez. Tespit davası yalnızca bedele ilişkindir; tahliye, kanunda öngörülen ayrı sebep ve usullerle bağımsız bir davada ileri sürülür.
Tespit kararı kira sözleşmesini sona erdirir mi?
Erdirmez. Sözleşme, mahkemece belirlenen yeni bedel üzerinden aynen devam eder; karar yalnızca yenilenen dönemin bedelini bağlayıcı biçimde belirler.
Kira tespit davanızın şartlarının değerlendirilmesi ve sürecin hak kaybı olmadan yürütülmesi için Avukat Hüseyin Yurtseven ile iletişime geçebilirsiniz.
Parla Hukuk & Danışmanlık — İletişim
Adres: Beştepe Mah. Meriç Cad. No: 5 Milaslı 2000 Plaza A Blok No: 12 (4. Kat) Yenimahalle / Ankara
Telefon: 0 (312) 212 91 07 | GSM: 0 507 158 00 87
E-posta: parlahukuk@gmail.com | @parlahukuk