Kira Tespit Davasında İhtarname ve Otuz Gün Kuralı (TBK m. 345) – 2026

Yasal Dayanak: TBK m. 345 ve Sürenin İşlevi

Tespit davasında süreleri düzenleyen hüküm, Türk Borçlar Kanununun 345. maddesidir. Maddenin kurduğu denge sık yanlış anlaşılır: süreler davanın açılabilirliğine değil, kararın etki tarihine ilişkindir. Dava her zaman açılabilir; ancak kiraya veren, tespit edilen bedelin içinde bulunulan yeni dönemin başından itibaren uygulanmasını istiyorsa, kanunun aradığı zamanlamaya veya bildirime uymak zorundadır.

Davanın açılma şartları ve beş yıl kuralı için kira tespit davası açma şartları yazımıza, kararın etki tarihinin bütün ihtimalleri için yeni kira bedeli hangi tarihten geçerli rehberimize bakabilirsiniz.

Otuz Gün Kuralı Nasıl Hesaplanır?

Otuz günlük süre, yeni kira döneminin başlangıcından geriye doğru hesaplanır. Örneğin dönem başlangıcı 1 Kasım ise dava en geç 1 Ekim’e kadar açılmalı ya da ihtarname bu tarihe kadar kiracıya ulaşmış olmalıdır. Yeni dönemin başlangıcı, sözleşmedeki kira başlangıç tarihine göre belirlenir; aylık dönem kararlaştırılan sözleşmelerde dahi tespit bakımından esas alınan, yıllık yenileme dönemidir. Hesapta sık yapılan hata, süreyi ihtarnamenin gönderildiği güne göre tutmaktır: kanunun aradığı, bildirimde “bulunulmuş olması”, yani iradenin bu süre içinde kiracıya varmasıdır. Postadaki gecikme riski kiraya verene ait olduğundan, ihtarname dönem sonuna sıkıştırılmamalı, makul bir emniyet payıyla gönderilmelidir.

İhtarnamenin İçeriği: Neler Yazılmalı?

Kanun bildirimin yalnızca yazılı olmasını arar; ancak uyuşmazlıkları önlemek için ihtarnamede şunlar yer almalıdır:

• Taşınmazın açık adresi ile kira sözleşmesinin tarihi ve mevcut aylık bedel;
• Yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin açık irade; talep edilen yeni bedelin rakamla belirtilmesi şart değilse de ileride açılacak davanın çerçevesini çizdiğinden yazılması yararlıdır;
• Beş yılın dolduğu hâllerde bedelin TBK m. 344/3 uyarınca emsal ve rayice göre hakkaniyete uygun biçimde tespitinin isteneceği;
• Yeni bedelin kabul edilmemesi hâlinde tespit davası açılacağı ihtarı.

İhtarnameye ödeme kalemleri karıştırılmamalıdır: bedel artışı iradesi ile ödenmeyen kiralara ilişkin temerrüt ihtarı farklı hukuki sonuçlara bağlanır; ödenmeyen kira üzerinden yürütülecek süreç için kira ödenmemesi sebebiyle tahliye davası rehberimize bakabilirsiniz.

Gönderme Usulü ve Ulaşma Anı

Yazılılık şartını taşıyan her bildirim geçerli olmakla birlikte, ispat gücü bakımından tercih sırası bellidir: noter ihtarnamesi içeriği ve tebliğ tarihini birlikte belgelediğinden ilk tercihtir; kayıtlı elektronik posta (KEP) tacirler arası ilişkilerde aynı işlevi görür; iadeli taahhütlü mektup tebliğ tarihini ispatlar ancak içerik tartışmasına açıktır. Kiracının tebligattan kaçınması hâlinde Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılan işlemler bildirimi tamamlar. Uygulamada whatsapp veya e-posta yoluyla yapılan bildirimler, yazılılık yönünden tartışmaya ve ulaşma anının ispatı yönünden ciddi güçlüklere yol açtığından tek başına bu yollara güvenilmemelidir.

Sözleşmede Artış Hükmü Varsa: İhtarsız Dava

Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm — örneğin “kira bedeli her yıl TÜFE oranında artırılır” kaydı — varsa, kanun kiraya vereni ihtar külfetinden kurtarır: yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedel, ihtar aranmaksızın dönem başından itibaren geçerli olur. Bu kolaylığın nedeni, artış hükmünün kiracıya yeni dönemde bedelin değişeceğini sözleşmeyle önceden bildirmiş sayılmasıdır. Hükmün varlığı yeterlidir; artış oranının geçersiz veya TÜFE üstü kararlaştırılmış olması sonucu değiştirmez, yalnızca uygulanacak oran kanuni sınıra çekilir. Bu nedenle tespit davası öncesi ilk yapılacak iş, sözleşmenin artış maddesinin incelenmesidir; hüküm varsa ihtar tartışmasına girmeden dava doğrudan açılabilir.

Süre Kaçırılırsa Ne Olur?

Otuz günlük süre kaçırılmış, ihtar gönderilmemiş ve sözleşmede artış hükmü de yoksa dava yine açılabilir; reddedilmez. Ancak mahkemece belirlenen bedel, içinde bulunulan dönemin başına yürümez; bir sonraki kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar. Sonuç, kiraya veren yönünden bir dönemlik artış farkının kaybıdır; yüksek enflasyon dönemlerinde bu kayıp ciddi tutarlara ulaşır. Bu durumda izlenecek yol, davayı yine de açıp kararın izleyen dönemde uygulanmasını sağlamak ve yeni dönem için süreleri bu kez kaçırmamaktır. Kararın kesinleşmesi, dönem başına kadar oluşan farkın tahsili ve faiz işleyişi için kira tespit davasında geriye dönük fark yazımız yol göstericidir; yargılama takvimi için kira tespit davası ne kadar sürer rehberine bakabilirsiniz.

Yargıtay Uygulaması ve Hukuki Değerlendirme

Sıkça Sorulan Sorular