Ankara Kira Hukuku Avukatı: Kira hukuku; bir taşınmazın belirli bir bedel karşılığında kullanım hakkının geçici olarak devredilmesinden doğan hak ve yükümlülükleri, tahliye nedenlerini, kira bedelinin belirlenmesini ve kira uyuşmazlıklarının çözüm yollarını düzenleyen bir hukuk dalıdır. Kiraya veren ya da kiracı olsun; tarafların haklarını etkin biçimde kullanabilmesi için sürelerin ve usul kurallarının doğru takip edilmesi büyük önem taşımaktadır. Bu yazıda Ankara'da kira hukukunun temel konuları kapsamlı biçimde ele alınmaktadır.

Kira Hukuku Nedir?

Kira hukuku; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ile 378. maddeleri arasında düzenlenmekte olup konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel güvenceler 339 ila 356. maddeler arasında yer almaktadır. TBK; kiracı lehine emredici hükümler içerdiğinden tarafların bu hükümlerin altına düşen sözleşme koşulları kararlaştırması mümkün değildir.

Kira sözleşmesi; kiraya verenin kiracıya bir şeyin kullanımını ya da kullanımından doğan ürünleri bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun; uzun süreli kiracılık güvencesi, artış sınırı ve tahliye nedenlerinin sınırlı sayıda belirlenmesi gibi koruyucu hükümler içermektedir.

Ankara Kira Hukuku Avukatı - Parla Hukuk Bürosu

Konut Kirası ile Çatılı İşyeri Kirası Farkları

Konut Kirası

  • Yıllık artış; TÜFE 12 aylık ortalama oranıyla sınırlıdır
  • On yıllık uzama süresini dolduran kiracılar için her yıl herhangi bir neden gösterilmeksizin fesih bildirimi yapılabilir
  • Kiraya verenin kendi konut ihtiyacı tahliye nedeni oluşturur
  • İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilir
  • Beş yıl sonunda kira tespit davası açılabilir
  • Kiracı tarafından yapılan tadilat izin koşuluna bağlıdır

Çatılı İşyeri Kirası

  • TÜFE artış sınırı kural olarak geçerlidir; ancak kira tespitinde emsal kira belirleyici olabilir
  • Beş yıl sonunda kiraya veren bildirim şartına uyarak sözleşmeyi feshedebilir
  • Kiracının devam eden faaliyeti ve yatırımı mahkeme değerlendirmesinde gözetilir
  • İşyerinin devrinde kira sözleşmesi kural olarak devam eder
  • İki haklı ihtar sebebiyle tahliye yolu açıktır
  • Yeniden inşa/esaslı tamir zorunluluğu tahliye nedeni oluşturur

Kira Artış Sınırı

Yasal Artış Sınırı: Konut kiralarında yıllık artış oranı; bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasını aşamaz. Bu sınırı aşan sözleşme hükümleri geçersizdir; kiracı fazladan ödediği tutarları geri talep edebilir. Beş yılını dolduran kira ilişkilerinde ise taraflar, bir sonraki dönem için hakkaniyete uygun kira bedelinin mahkemece tespitini isteyebilir.

Kira Tespit Davası

Kira sözleşmesinin beşinci yılını doldurmasının ardından ya da tarafların yeniden kira bedeli konusunda anlaşamaması hâlinde açılan davadır. Mahkeme; emsalleri, kiralananın durumunu ve endeks artışlarını dikkate alarak hakkaniyete uygun kira bedelini belirler. Tespit kararı gelecek kira döneminden itibaren geçerli olur. Dava açılmadan önce ihtarname gönderilmesi uygulamada yaygın olmakla birlikte zorunluluk değildir.

Kira Uyarlama Davası

TBK m. 138 kapsamında; sözleşme kurulduktan sonra taraflarca öngörülemeyen olağanüstü koşulların değişmesi hâlinde kira bedelinin uyarlanmasını talep eden davadır. Enflasyon, döviz kuru dalgalanmaları ya da bölgenin değer yapısındaki köklü dönüşümler bu davanın açılmasına zemin hazırlayabilir. Tespit davasından farkı; mevcut sözleşme koşullarının değiştirilmesini değil, taraflar arasındaki dengenin yeniden kurulmasını hedeflemesidir.

Tahliye Nedenleri ve Davalar

Tahliye NedeniYasal DayanakÖn Koşul ve Dikkat Edilmesi Gereken Husus
Kira Bedelinin Ödenmemesi (İki Haklı İhtar)TBK m. 352/2Aynı kira dönemi içinde iki ayrı usulüne uygun ihtarname; kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Kiraya Verenin Konut/İşyeri İhtiyacıTBK m. 350/1İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; kira yılı bitiminden 3 ay önce bildirim veya sözleşme bitiminde dava.
Yeniden İnşa / Esaslı TamirTBK m. 350/2Yapı ruhsatı ve mimari proje ile desteklenmeli; kullanım süresince taşınmazın boş kalması zorunlu olmalıdır.
Yeni Malikin Konut/İşyeri İhtiyacıTBK m. 351Taşınmazı edinen yeni malik; edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname, 6 ay sonra dava açabilir.
Sözleşmeye Aykırı KullanımTBK m. 316Kiralananın amacı dışında ya da kiraya verene zarar verecek biçimde kullanımı; ihtar şartına uyulması gerekmektedir.
On Yıllık Uzama Süresi Sonrası FesihTBK m. 347Belirsiz süreli sözleşmelerde on yılın dolmasından sonra kiraya veren herhangi bir neden göstermeksizin 3 aylık fesih bildiriminde bulunabilir.
Tahliye TaahhütnamesiTBK m. 352/1Kiracının sözleşmeden sonra ve yazılı olarak verdiği taahhütname; belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Tahliye Süreci: Dava mı, İcra mı?

Dava Yoluyla Tahliye

Sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davası; tahliye nedeninin tartışmalı olduğu ya da kiracının itiraz hakkını kullandığı durumlarda tercih edilmektedir. İspat yükü büyük ölçüde davacıya aittir. Yargılama süresi mahkemenin iş yüküne ve uyuşmazlığın karmaşıklığına göre değişmekte olup karar aleyhine istinaf ve temyiz yoluna gidilebilmektedir.

İcra Yoluyla Tahliye

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde; ödeme emri tebliğinden itibaren yedi gün içinde kiracı itiraz etmez ya da ödeme yapmazsa tahliye talepli icra takibi kesinleşir ve icra dairesi aracılığıyla kiracı taşınmazdan çıkarılabilir. Tahliye taahhütnamesi bulunması hâlinde de doğrudan icra yoluyla tahliye mümkündür. Bu yol, tartışmasız alacaklarda dava sürecine kıyasla çok daha hızlı sonuç vermektedir.

1

İhtarname Gönderimi

Çoğu tahliye yolunda ilk adım; noter aracılığıyla ya da taahhütlü posta ile usulüne uygun ihtarname gönderilmesidir. İhtarnamenin içeriği, tebliğ yöntemi ve tarihi ilerideki dava sürecinde belirleyici delil niteliği taşımaktadır.

2

Tahliye Talebinin Hazırlanması

Dava dilekçesi ya da icra takip talebi; tahliye nedenini açıkça ortaya koymalı, dayanak belgeler (sözleşme, ihtarname, ödeme makbuzları, tapu senedi) eksiksiz biçimde sunulmalıdır.

3

Yargılama ya da İcra Takibi

Dava yolunda mahkeme duruşmalar yürütür; icra yolunda ise kiracının yedi günlük itiraz süresi beklenilir. İtiraz yapılmaması hâlinde tahliye için icra dairesine başvurulur.

4

Tahliye Kararının İnfazı

Kesinleşen tahliye kararı ya da takip; icra müdürlüğü aracılığıyla uygulanır. Kiracının taşınmazı kendi rızasıyla boşaltmaması hâlinde fiilî tahliye zorla gerçekleştirilir; taşınır mallar kiracı adına tutanakla teslim alınır.

Depozito

Depozito; kiracının sözleşmeden doğan yükümlülükleri karşılığında kiraya verene bıraktığı teminat tutarıdır. TBK'ya göre konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz.

Depozitonun Saklanması

Para olarak verilmesi hâlinde depozitonun vadeli mevduat hesabına yatırılması zorunludur; kiraya veren bunu kendi adına harcayamaz. Menkul kıymet olarak verilmesi hâlinde ise bankaya depo edilmesi gerekmektedir.

Depozito İadesi

Kiracı taşınmazı tahliye ettiğinde; kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan belgelenmiş alacakları (hasar, kira borcu) düşüldükten sonra kalan tutar makul bir süre içinde iade edilmelidir. Kiracının rızası olmaksızın depozitoyu alıkoymanın hukuki yaptırımı bulunmaktadır.

Hasar Tespiti

Tahliye sırasında taşınmazın durumunun tutanakla tespiti, hem kiraya veren hem de kiracı açısından koruyucudur. Olağan kullanımdan kaynaklanan aşınmalar kiracıya yükletilemez; ancak bu sınırı aşan hasarların giderim bedeli depozito kapsamında talep edilebilir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracıyı tahliye etmek için hangi nedenler gereklidir?
Kiracının tahliyesi için TBK'nın öngördüğü başlıca nedenler şunlardır: kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar, kiraya verenin ya da birinci derece yakınının konut veya işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ya da esaslı tamir zorunluluğu, tahliye taahhütnamesi, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı ve on yıllık uzama süresinin dolması. Her tahliye nedeninin usul ve süre koşulları birbirinden farklıdır; yanlış seçilen yol zaman ve hak kaybına yol açabilmektedir.
İki haklı ihtar nedir ve nasıl gönderilmelidir?
İki haklı ihtar; aynı kira dönemi (yılı) içinde kiracıya iki ayrı kira borcu nedeniyle usulüne uygun ihtarname gönderilmesidir. İhtarnamelerin noter aracılığıyla ya da taahhütlü posta ile yapılması ve her birinin farklı aya ait borcu kapsıyor olması gerekmektedir. Bu koşullar gerçekleştiğinde kira dönemi sonundan itibaren bir aylık süre içinde tahliye davası açılabilir.
Kira artış oranı nasıl belirlenir?
Konut kiralarında yıllık artış oranı; bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Bu oranı aşan sözleşme hükümleri geçersiz olup kiracı fazladan ödediği tutarı geri isteyebilir. Beş yılın dolmasının ardından taraflar hakkaniyete uygun kira bedelinin tespiti için sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açabilir.
Kira tespit davası ile kira uyarlama davası aynı şey midir?
Hayır. Kira tespit davası; beş yılı doldurmuş kira ilişkilerinde mahkemenin piyasa koşulları ve emsaller çerçevesinde hakkaniyete uygun kira bedelini belirlemesini amaçlar. Kira uyarlama davası ise TBK m. 138 kapsamında; sözleşme kurulduğundan bu yana taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir değişikliğin mevcut bedeli ağır haksızlığa dönüştürmesi hâlinde açılır. Her iki dava da sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Tahliye taahhütnamesi geçerli olmak için hangi koşulları taşımalıdır?
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için; kiracı tarafından kira sözleşmesinin kurulmasından sonra düzenlenmesi, kiracının bizzat imzalaması, tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi ve yazılı biçimde yapılması gerekmektedir. Kiracıyı kira sözleşmesinin imzalanmasıyla birlikte ya da öncesinde imzalamaya zorlayan taahhütnameler hukuken geçersizdir.
Kiracı kira bedelini ödemezse ne yapılabilir?
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren; ödeme emri göndererek doğrudan icra takibi başlatabilir. Kiracının yedi gün içinde itiraz etmemesi ya da ödeme yapmaması durumunda tahliye talepli icra takibi kesinleşir. Bunun yanı sıra iki haklı ihtarla tahliye davası yolu da açıktır; ancak bu yol için ihtarların usulüne uygun gönderilmiş olması gerekmektedir.
Ev sahibi kiraya verilen taşınmaza girebilir mi?
Kiraya veren; kiracının kullanım hakkını kısıtlayacak biçimde taşınmaza keyfi olarak giremez. Ancak acil onarım ihtiyacı, teknik inceleme ve taşınmazın satışa arz edilmesi gibi zorunlu hâllerde önceden bildirim yapılarak ve kiracının rızasıyla taşınmaza girilebilir. Kiracının rızası olmaksızın yapılan girişler hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilmektedir.

Parla Hukuk Bürosu — Ankara Kira Hukuku

Ankara Barosu'na kayıkatılı Avukat Hüseyin Yurtseven, kira hukuku dahil olmak üzere gayrimenkul, aile, iş ve ceza hukuku alanlarında Ankara'daki müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır. Parla Hukuk Bürosu olarak kira hukuku kapsamında yürütülen hizmetler;

  • Kira sözleşmesi hazırlanması ve incelenmesi
  • İhtarname hazırlanması ve gönderimi
  • Tahliye davaları (tüm nedenler) ve icra takipleri
  • Kira tespit ve uyarlama davaları
  • Depozito iadesi uyuşmazlıkları
  • Kira artış ihtilafları ve fazla ödeme iadeleri
  • Alt kira ve kira devri uyuşmazlıkları
  • Kiracı haklarının korunması ve itiraz süreçleri

Büromuz; Beştepe Mah. Meriç Cad. No: 5 Milaslı 2000 Plaza A Blok No: 12 (4. Kat) Yenimahalle/Ankara adresinde hizmet vermektedir. Danışmanlık hizmetleri ücretli olup Türkiye Barolar Birliği Asgari Ücret Tarifesi geçerlidir. Hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.