5 YILI DOLAN KİRACIYA KİRA TESPİT DAVASI NASIL AÇILIR?5 yılı dolan kiracıya kira tespit davası açmak için öncelikle zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlamak ve ardından Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava dilekçesi vermek gerekir. Beş yıl dolduğunda kira bedeli, TÜFE artış oranıyla sınırlı olmaksızın emsal (rayiç) kira ve hakkaniyet gözetilerek yeniden belirlenir.
Süreçte bilinmesi gereken temel adımlar şunlardır:
- Zorunlu Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunlu dava şartıdır.
- Dava Açma Süresi: Yeni dönem başından en az 30 gün önce dava ya da ihtarname.
- Görevli/Yetkili Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi; taşınmazın bulunduğu yer ya da kiracının yerleşim yeri.
- Gerekli Belgeler: Kira sözleşmesi, tapu, banka dekontları, emsal kira araştırması, arabuluculuk son tutanağı.
ArabuluculukZorunlu dava şartı
30 GünDava/ihtar süresi
Sulh HukukGörevli mahkeme
5 Yıl SonraTÜFE sınırı kalkar
5 Yıl Dolan Kiracıya Kira Tespit Davası
5 yılı dolan kiracıya kira tespit davası açmak için öncelikle zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlamak ve ardından Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava dilekçesi vermek gerekir. Kira tespit (kira bedelinin tespiti) davası, kira bedelinin güncel koşullara göre yeniden belirlenmesi için açılan bir davadır. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl dolduğunda, bu dava özel bir önem kazanır: çünkü beşinci yıldan sonra kira bedeli artık yıllık TÜFE oranıyla sınırlı olmaksızın, emsal (rayiç) kira ve hakkaniyet gözetilerek yeniden belirlenebilir.
1. Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu
1
Arabuluculuk Zorunlu Dava Şartıdır
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu bir dava şartıdır. Doğrudan dava açılamaz.
2
Arabuluculuk Bürosuna Başvuru
Kiranın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna dilekçe ile başvurulur.
3
Son Tutanak Dava Dilekçesine Eklenir
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak aslını ya da onaylı örneğini dava dilekçesine eklemek zorunludur.
Son Tutanak Olmadan Dava Reddedilebilir: Zorunlu arabuluculuk, kira tespit davasında dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı (aslı ya da onaylı örneği) dava dilekçesine eklenmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilebilir. Bu nedenle davadan önce arabuluculuk sürecinin usulüne uygun tamamlanması ve son tutanağın temin edilmesi gerekir.
2. Dava Açma Süresi ve İhtarname
Yeni Dönemden 30 Gün Önce Dava ya da İhtar
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak yeni kira döneminde geçerli olması için davanın, yeni dönemin başından en az 30 gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı ihtarname gönderilmesi gerekir. Yeni dönemin başlamasına 30 gün kala ihtar çekilmişse, dava yeni dönem içinde sonuçlandığında dahi belirlenen kira artışı o dönemin başından itibaren geçerli olur. İhtar gönderilmemiş ve dava süresinde açılmamışsa, tespit edilen bedel bir sonraki dönem için geçerli olabilir. Bu nedenle ihtarname tarihi ve dava açma zamanı, artışın hangi dönemden itibaren uygulanacağı açısından belirleyicidir.
İhtarname Artışın Geçerlilik Tarihini Belirler: 30 gün kala ihtar çekilmişse, dava yeni dönem içinde sonuçlansa bile artış o dönemin başından itibaren geçerli olur. İhtarnamenin usulüne uygun (noter aracılığıyla) ve süresinde gönderilmesi, tespit edilen kira bedelinin geriye dönük olarak yeni dönem başından uygulanmasını sağlar.
3. Görevli ve Yetkili Mahkeme
| Mahkeme |
Neresi |
| Görevli mahkeme |
Sulh Hukuk Mahkemesi (kira bedeline bakılmaksızın) |
| Yetkili mahkeme |
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ya da davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesi |
Uygulamada Taşınmazın Bulunduğu Yer Tercih Edilir
Kira tespit davasında görevli mahkeme, kira bedelinin miktarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer ya da davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesidir; davacı bu seçenekler arasından tercih yapabilir. Uygulamada çoğu zaman taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir; çünkü emsal ve rayiç araştırması ile keşif bu yerde daha kolay yapılır. Görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, davanın usulden reddedilmemesi açısından önemlidir.
4. Gerekli Belgeler ve Deliller
KİRA TESPİT DAVASI İÇİN GEREKLİ BELGELER
- Mevcut kira sözleşmesi
- Tapu kaydı ya da kiralayanı (mülk sahibini) gösterir belgeler
- Banka dekontları / kira ödeme kayıtları
- Emsal kira bedellerine ilişkin rayiç/ilan araştırmaları
- Zorunlu arabuluculuk son tutanağı
- Gönderildiyse ihtarname (noter onaylı örneği)
Belgeler Neyi İspatlar?
Kira sözleşmesi, kira ilişkisini ve mevcut kira bedelini; tapu, davacının kiraya veren sıfatını; banka dekontları, fiilen ödenen kira tutarını; emsal/rayiç araştırmaları ise talep edilen yeni kira bedelinin makul olduğunu gösterir. Zorunlu arabuluculuk son tutanağı ise dava şartının yerine getirildiğini kanıtlamak için dilekçeye eklenmesi zorunlu belgedir. Belgelerin eksiksiz sunulması, davanın hızlı ve sağlıklı ilerlemesine katkı sağlar.
Kirada 5 Yıl Kuralı: TÜFE Sınırı Kalkar
5 Yıl Kuralı: TÜFE Sınırı Kalkar
Beşinci Yıldan Sonra Rayiç Kiraya Yaklaştırılabilir: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl dolduğunda, kira bedeli artık yıllık TÜFE artış oranıyla sınırlı değildir. İlk beş yıl boyunca artış, kural olarak bir önceki kira yılının TÜFE oranını geçemez. Beşinci yıldan sonra açılan kira tespit davasında ise hakim; taşınmazın durumu, konumu ve çevredeki benzer taşınmazların güncel kira bedelleri (emsal/rayiç) ile hakkaniyeti gözeterek kira bedelini yeniden belirler. Ancak bu, kiranın sınırsız ya da doğrudan piyasa değerine eşit belirleneceği anlamına gelmez; hakim emsal araştırması ve bilirkişi incelemesiyle hakkaniyete uygun bir bedel takdir eder.
Emsal (Rayiç) Kira ve Bilirkişi
Keşif ve Bilirkişi ile Rayiç Belirlenir
Beş yıl sonrası kira tespit davalarında kira bedeli, emsal (rayiç) kira araştırmasıyla belirlenir. Mahkeme çoğu zaman taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapar. Bilirkişi, çevredeki benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedellerini inceleyerek dava konusu taşınmaz için rayiç kira değerini raporlar. Hakim, bu bilirkişi raporu ile tarafların sunduğu emsal ve ilan araştırmalarını birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun kira bedelini takdir eder. Bu nedenle davacının, talep ettiği kira bedelini destekleyen güçlü emsal ve rayiç belgelerini baştan sunması, lehe sonuç açısından önemlidir.
Adım Adım Dava Süreci
1
İhtarname Gönderilmesi
Yeni dönemden en az 30 gün önce kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilir (artışın dönem başından geçerli olması için).
2
Zorunlu Arabuluculuk
Arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşma olmazsa son tutanak alınır.
3
Dava Dilekçesi ve Belgeler
Son tutanak, kira sözleşmesi, tapu, dekontlar ve emsal araştırması ile Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılır.
4
Keşif, Bilirkişi ve Karar
Taşınmazda keşif ve bilirkişi incelemesiyle rayiç belirlenir; hakim hakkaniyete uygun kira bedeline karar verir.
Dava Ne Kadar Sürer?
Süre Keşif ve Bilirkişiye Göre Değişir: Kira tespit davasının süresi; mahkemenin iş yoğunluğuna, emsal kira araştırmasına, keşif ve bilirkişi incelemesine göre değişir. Zorunlu arabuluculuk aşaması da (anlaşma sağlanamaması hâlinde) sürece eklenir. Kesin bir süre vermek mümkün olmamakla birlikte, emsal ve rayiç belgeleri baştan eksiksiz sunulan ve arabuluculuğu usulüne uygun tamamlanan hazırlıklı dosyalar daha kısa sürede sonuçlanabilir.
Emsal ve Hukuki Değerlendirme
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde … kira bedeli, … tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 344 — KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİKİRA HUKUKU — 5 YIL SONRASI RAYİÇ VE HAKKANİYETBeş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin, TÜFE oranıyla sınırlı olmaksızın kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.
KİRA HUKUKU — ARABULUCULUK DAVA ŞARTIDIRKira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (kira tespiti dahil) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasının dava şartı olduğu; son tutanak eklenmeden açılan davanın dava şartı yokluğundan reddedilebileceği yönünde düzenleme ve uygulama bulunmaktadır.
KİRA HUKUKU — 30 GÜN İHTAR VE GEÇERLİLİKKira tespit davasının, yeni dönem başından en az otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde ihtar edilmesi hâlinde, belirlenen kira bedelinin yeni dönemin başından itibaren geçerli olacağı yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.
KİRA HUKUKU — GÖREVLİ MAHKEME SULH HUKUKTURKira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkemenin, kira bedelinin miktarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.
KİRA HUKUKU — RAYİÇ BİLİRKİŞİ İLE BELİRLENİRKira tespitinde, taşınmazda keşif yapılarak bilirkişi marifetiyle emsal kira bedellerinin araştırılması ve rayiç kira değerinin hakkaniyet ilkesiyle belirlenmesi gerektiği yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.
Sıkça Sorulan Sorular
5 yılı dolan kiracıya kira tespit davası nasıl açılır?
Önce zorunlu arabuluculuk tamamlanır, ardından Sulh Hukuk Mahkemesine dava dilekçesi verilir. Beş yıl dolunca kira, TÜFE ile sınırlı olmaksızın emsal (rayiç) kira ve hakkaniyet gözetilerek belirlenir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer ya da kiracının yerleşim yeri mahkemesinde açılır; son tutanak dilekçeye eklenir.
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, zorunlu dava şartıdır. Kiranın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna dilekçeyle başvurulur. Anlaşma olmazsa düzenlenen son tutanağın aslı/onaylı örneği dava dilekçesine eklenmek zorundadır. Son tutanak eklenmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilebilir.
Kira tespit davası ne zaman açılmalı, ihtar şart mı?
Dava her zaman açılabilir; ancak yeni dönemde geçerli olması için dönem başından en az 30 gün önce açılmalı ya da bu sürede kiracıya yazılı ihtar gönderilmelidir. 30 gün kala ihtar çekilmişse, dava yeni dönem içinde bitse bile artış o dönemin başından geçerli olur.
5 yıl dolunca kira ne kadar artar (TÜFE sınırı kalkar mı)?
Beş yıl dolunca kira artık TÜFE oranıyla sınırlı değildir. Hakim; taşınmazın durumu, konumu ve emsal (rayiç) kira bedelleri ile hakkaniyeti gözeterek kira bedelini yeniden belirler. Ancak bu sınırsız ya da doğrudan piyasa değeri demek değildir; bilirkişi ve emsal araştırmasıyla hakkaniyete uygun bedel takdir edilir. İlk 5 yıl artış TÜFE’yi geçemez.
Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi (kira miktarına bakılmaksızın). Yetkili mahkeme: taşınmazın bulunduğu yer ya da davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesi. Davacı bu ikisinden birini seçebilir; uygulamada emsal ve keşif kolaylığı için genelde taşınmazın bulunduğu yer tercih edilir.
Kira tespit davası için hangi belgeler gerekir?
Kira sözleşmesi, tapu (ya da kiralayanı gösterir belge), banka dekontları/ödeme kayıtları, emsal kira rayiç/ilan araştırmaları, zorunlu arabuluculuk son tutanağı ve gönderildiyse ihtarname. Son tutanak, dava şartını kanıtlamak için zorunlu ekdir. Belgelerin eksiksiz olması davayı hızlandırır.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Süre; mahkemenin iş yoğunluğuna, emsal araştırması, keşif ve bilirkişi incelemesine göre değişir. Zorunlu arabuluculuk aşaması da sürece eklenir. Kesin süre vermek mümkün değildir; ancak emsal/rayiç belgeleri baştan eksiksiz sunulan ve arabuluculuğu usulüne uygun tamamlanan hazırlıklı dosyalar daha kısa sürede sonuçlanabilir.
HY
Yazarlar Hakkında
Avukat Hüseyin Yurtseven — Parla Hukuk & Danışmanlık, AnkaraBu içerik, Ankara Barosu’na kayıtlı Avukat Hüseyin Yurtseven tarafından hazırlanmış ve hukuki doğruluğu onaylanmıştır. Parla Hukuk olarak kira tespiti (kira bedelinin belirlenmesi), zorunlu arabuluculuk, ihtarname, tahliye ve kira uyuşmazlıkları dahil olmak üzere kira ve gayrimenkul hukuku alanında müvekkillere hizmet sunmaktayız. Buradaki bilgiler hukuki tavsiye niteliği taşımaz; her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.
Kira HukukuKira Tespit Davası5 Yıl Kira ArtışıZorunlu ArabuluculukGayrimenkul Hukuku
Kira tespit davası, zorunlu arabuluculuk, ihtarname ve emsal kira süreçleri için Avukat Hüseyin Yurtseven ile iletişime geçebilirsiniz.
Hukuki Danışmanlık Alın
Parla Hukuk & Danışmanlık — İletişim
Adres: Beştepe Mah. Meriç Cad. No: 5 Milaslı 2000 Plaza A Blok No: 12 (4. Kat) Yenimahalle / Ankara
Telefon: 0 (312) 212 91 07 | GSM: 0 507 158 00 87
E-posta: parlahukuk@gmail.com | @parlahukuk
