Kira Tespitinde Hakkaniyet İndirimi: Eski Kiracı Lehine İndirim Oranı – 2026

Hakkaniyet İndirimi Nedir, Neden Yapılır?

Kira tespitinde hesap, kiralananın boşaltılmış hâliyle yeni bir kiracıya verilmesi durumunda getireceği bedelin belirlenmesiyle başlar; bu hesabın nasıl yapıldığını emsal kira bedeli nasıl hesaplanır yazımızda anlattık. Ne var ki tespit davasının muhatabı, taşınmazı bugün pazarlık ederek tutan yeni bir kiracı değil, yıllardır o taşınmazda oturan ve sözleşmesi devam eden mevcut kiracıdır. Yeni kiralamalarda bedel, tarafların serbest pazarlığıyla ve taşınmazın boş kalma riski fiyata yansıtılarak oluşur; sürmekte olan ilişkide ise kiraya veren boşluk riski taşımaz, tahsilatı düzenli bir kiracıya sahiptir. İşte bu farkı dengelemek için, boş kiralama değerinden mevcut kiracı yararına yapılan orana hakkaniyet indirimi — uygulamadaki adıyla eski kiracı indirimi veya hak ve nesafet indirimi — denir.

Hukuki Dayanak: TBK m. 344 ve Hakkaniyet Ölçütü

İndirimin kanunda açık bir maddesi yoktur; dayanağı, TBK m. 344/3’ün bedelin “hakkaniyete uygun biçimde” belirlenmesini emretmesidir. Yargıtay bu ölçütü, salt piyasa değerine hükmedilemeyeceği, mevcut kira ilişkisinin özelliklerinin bedele yansıtılacağı biçiminde somutlaştırmıştır.

İndirim, yalnızca beş yıl sonrasındaki serbest belirlemede gündeme gelir; ilk beş yıl içinde bedel zaten TÜFE tavanıyla sınırlı olduğundan ayrıca indirim tartışması yapılmaz. Beş yıl kuralının işleyişi için kira tespit davası açma şartları rehberimize bakabilirsiniz.

İndirim Oranı: Uygulamada Yüzde On – On Beş Aralığı

Oran kanunla sabitlenmemiştir; hâkim, somut olayın özelliklerine göre takdir eder. Bununla birlikte yargısal uygulamada oran çoğunlukla yüzde on ile yüzde on beş aralığında seçilmekte; kira ilişkisinin olağan seyrettiği tipik dosyalarda bu bant fiilî bir ölçü hâline gelmiş bulunmaktadır. Aralığın dışına çıkılması mümkündür; ancak belirgin biçimde düşük veya yüksek oranların, dosyaya yansıyan somut olgularla gerekçelendirilmesi gerekir. Oranın hesap üzerindeki etkisi sanıldığından büyüktür: boş kiralama değeri aylık 40.000 TL belirlenen bir konutta yüzde on indirim bedeli 36.000 TL’ye, yüzde on beş indirim 34.000 TL’ye taşır; yıllık bazda fark, tarafların istinaf yoluna gitmesini tek başına haklı kılacak boyuta ulaşabilir.

Oranı Etkileyen Etkenler

Bu etkenler toplama-çıkarma biçiminde mekanik uygulanmaz; hâkim, dosyadaki olguları bütün olarak tartıp tek bir oran belirler.

Gerekçe Zorunluluğu ve İndirimin Denetimi

Yargıtay denetiminde iki hata tipi öne çıkar: indirimin hiç yapılmaması ve oranın gerekçesiz bırakılması. Boş kiralama değerinin aynen hükme geçirilmesi, mevcut kiracının yeni kiracıyla bir tutulması anlamına geldiğinden bozma nedenidir; aynı biçimde “hakkaniyet indirimi uygulanmıştır” denilip oranın neye göre seçildiğinin gösterilmemesi de kararı denetime elverişsiz kılar. Bilirkişi raporunda indirim önerilmemişse mahkemenin bunu resen gözetmesi gerekir; rapora bu yönden süresinde itiraz edilmesi, aşamanın atlanmamasını güvence altına alır. Tespit edilen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı ve aradaki farkın tahsili için yeni kira bedeli hangi tarihten geçerli ve geriye dönük fark yazılarımıza bakabilirsiniz.

Taraflar İndirimi Nasıl İleri Sürmeli?

Kiracı yönünden indirim, cevap dilekçesinden itibaren açıkça talep edilmeli; ilişkinin süresi, ödeme düzeni, taşınmaza yapılan masraflar banka kayıtları ve faturalarla belgelenmeli, rapora itirazda oranın düşük tutulduğu değil öncelikle hiç uygulanmadığı veya gerekçesiz kaldığı vurgulanmalıdır. Kiraya veren yönünden ise mücadele oranın makul bantta kalmasına yöneliktir: kiracının ödeme aksaklıkları, taşınmazın yıpratılması gibi olgular indirimin alt sınırda tutulmasını destekler. Her iki taraf için de belirleyici olan, indirimi soyut bir kavram olarak değil, dosyaya giren somut olgularla bağlantılı biçimde tartışmaktır; süreç yönetimi için kira tespit davası rehberimiz bütüncül bir çerçeve sunar.

Yargıtay Uygulaması ve Hukuki Değerlendirme

Sıkça Sorulan Sorular