Emsal Kira Bedeli Nasıl Hesaplanır? Bilirkişi İncelemesi ve Boş Kiralama Değeri – 2026

TBK m. 344’teki Üç Ölçüt ve Birlikte Değerlendirme

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim, yeni dönem bedelini üç ölçütü birlikte gözeterek belirler: tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri. Bu ölçütlerden hiçbiri tek başına belirleyici değildir; TÜFE oranı alt zemini, emsal bedeller piyasa gerçeğini, kiralananın durumu ise taşınmaza özgü düzeltmeleri temsil eder. Davanın açılma şartlarını ve beş yıl kuralını kira tespit davası açma şartları yazımızda inceledik; bu yazının konusu, ölçütlerin en tartışmalısı olan emsal bedelin nasıl hesaplandığıdır.

Bilirkişi İncelemesi ve Keşif Nasıl Yapılır?

Emsal bedelin belirlenmesi teknik bilgi gerektirdiğinden mahkeme, çoğunlukla inşaat mühendisi/mimar, emlak değerleme uzmanı ve hukukçudan oluşan bir bilirkişi heyetiyle taşınmazda keşif yapar. Keşifte kiralananın konumu, ulaşım ve merkezîlik düzeyi, brüt-net yüzölçümü, bina yaşı ve yapı sınıfı, bulunduğu kat, cephe ve manzarası, ısınma sistemi, asansör ve otopark durumu, iç donanımı ile bakım-onarım hâli tek tek tespit edilir; işyerlerinde ayrıca cadde-sokak konumu, vitrin cephesi ve ticari potansiyel değerlendirilir. Taraflar keşifte hazır bulunarak emsal gösterebilir; davanın seyri ve keşif aşamasının zamanlaması için kira tespit davası ne kadar sürer rehberimize bakabilirsiniz.

Emsal Seçimi: Hangi Taşınmazlar Karşılaştırılır?

Raporun bel kemiği, karşılaştırmaya esas alınan emsallerdir. Sağlıklı bir emsal:

• Aynı bölgeden seçilir: aynı mahalle, mümkünse aynı cadde-sokak veya site; farklı semtten emsal ancak düzeltme katsayısıyla kullanılabilir.
• Benzer niteliktedir: yüzölçümü, oda sayısı, bina yaşı, kat ve donanım bakımından kiralanana yakın taşınmazlar esas alınır; nitelik farkları raporda oransal düzeltmeyle giderilir.
• Gerçek sözleşmelere dayanır: internet ilanlarındaki istenen fiyatlar değil, imzalanmış kira sözleşmeleri ve fiilen ödenen bedeller emsaldir; ilan verileri ancak destekleyici karine olarak kullanılabilir.
• Güncel ve yeni kiralamalardan seçilir: uzun yıllardır oturan kiracıların bastırılmış bedelleri emsal alınmaz; yakın tarihte boş olarak kiraya verilmiş taşınmazların bedelleri esas tutulur.

Taraflar da delil listelerinde emsal sözleşmeler sunabilir; kiraya veren yüksek, kiracı düşük emsaller gösterir ve heyet bunları keşif tespitleriyle birlikte tartışmak zorundadır. Raporda emsallerin adresleri, nitelikleri ve bedellerini gösteren karşılaştırma tablosunun bulunmaması, raporu denetime elverişsiz kılar.

Boş Olarak Kiraya Verilme Değeri Ne Demektir?

Yerleşik uygulamada heyetten istenen, kiralananın boşaltılmış hâliyle, yeni bir kiracıya bugün kiraya verilmesi durumunda getirebileceği bedelin tespitidir. Bu değer, taşınmazın gerçek piyasa kirasını temsil eder ve mevcut kiracının ödediği güncel bedelden bağımsız olarak hesaplanır; aksi hâlde uzun yıllar TÜFE ile sınırlı artan bedel, piyasadan kopmuş hâliyle hesaba temel olur ve tespit amacına ulaşmaz. Ancak boş kiralama değeri, hükmedilecek bedelin kendisi değil hesabın çıkış noktasıdır; mevcut kiracı taşınmazı yeni kiralayan biri olmadığından, bu değerden eski kiracı yararına indirim yapılması gerekir.

Bulunan Değerden Hakkaniyet İndirimi

Boş kiralama değeri belirlendikten sonra, kiracının uzun süreli (eski) kiracı olması gözetilerek bu değerden hakkaniyet indirimi yapılır; uygulamada bu indirim çoğunlukla yüzde on ile yüzde on beş aralığında seçilmekte ve oranın somut gerekçesinin kararda gösterilmesi aranmaktadır. İndirimin dayanağı, oranın belirlenmesindeki etkenler ve hangi hâllerde farklılaşabileceği ayrı bir inceleme konusudur; bu başlığı kira tespitinde hakkaniyet indirimi yazımızda bütün yönleriyle ele aldık.

Bilirkişi Raporuna İtiraz ve Ek Rapor

Rapor taraflara tebliğ edildikten sonra iki haftalık süre içinde itiraz edilebilir. Etkili bir itiraz; emsallerin bölge ve nitelik bakımından yanlış seçildiğini, ilan fiyatlarına dayanıldığını, karşılaştırma tablosu veya düzeltme katsayılarının bulunmadığını, boş kiralama değerinin gerekçesiz belirlendiğini yahut hakkaniyet indiriminin hiç yapılmadığını ya da oranının dayanaksız olduğunu somut biçimde ortaya koymalıdır. Mahkeme, yerinde görülen itirazlar üzerine ek rapor alır veya yeni bir heyetle inceleme yaptırır; denetime elverişsiz rapora dayanan hükümler istinaf incelemesinde kaldırılmaktadır. Rapor aşaması, davanın sonucunu doğrudan belirlediğinden itirazların teknik ve hukuki yönleriyle birlikte hazırlanması gerekir.

Yargıtay Uygulaması ve Hukuki Değerlendirme

Sıkça Sorulan Sorular