Gayrimenkul Hukuku

Q: Tapu iptali davası hangi durumlarda açılabilir?

Tapu iptali davası; muris muvazaası (mirasçıdan mal kaçırma), vekâletin kötüye kullanılması, inanç anlaşmasına aykırılık, kadastro öncesine dayanan haklar, imar uygulaması hataları ve sahte belgeyle yapılan tescil gibi durumlarda açılabilir. Her dava türünün ayrı hukuki dayanağı ve ispat yükü bulunmaktadır.

Q: Kiracı tahliye edilemezse ne yapılabilir?

Kira sözleşmesinin sona ermesine ya da sözleşmeye aykırılığa rağmen taşınmazı tahliye etmeyen kiracıya karşı; ihtarname gönderilmesi, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması ya da icra yoluyla tahliye yollarına başvurulabilir. Tahliyenin usulüne uygun gerçekleştirilebilmesi için hukuki sürecin doğru yönetilmesi büyük önem taşır.

Q: Kamulaştırma bedelinden memnun olmayanlar ne yapabilir?

Kamulaştırma işlemine ya da belirlenen bedele itiraz eden taşınmaz malikinin 30 gün içinde idare mahkemesine iptal davası açma ya da asliye hukuk mahkemesinde bedel artırımı (itiraz) davası açma hakkı bulunmaktadır. Bedel artırımı davalarında bilirkişi tespiti belirleyici rol oynamaktadır.

Q: Ecrimisil nedir ve nasıl talep edilir?

Ecrimisil; taşınmazı haksız biçimde işgal eden ya da kullanan kişiden talep edilen haksız işgal tazminatıdır. Taşınmazın malikinin ya da yasal hak sahibinin açtığı davayla, işgal süresine ve taşınmazın kira değerine göre hesaplanan bedelin ödenmesi talep edilir. Ecrimisil davası en fazla beş yıllık geriye dönük dönem için açılabilir.

Q: Ön alım hakkı (şufa hakkı) nedir?

Ön alım hakkı; paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların aynı bedel ve koşullarla o payı öncelikli satın alma hakkıdır. Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her hâlükârda satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır.

Ankara Gayrimenkul Hukuku Avukatı: Gayrimenkul hukuku; arsa, arazi, bağımsız bölüm ve benzeri taşınmaz mallara ilişkin mülkiyet, kira, kamulaştırma, imar ve tapu uyuşmazlıklarını kapsayan bir hukuk dalıdır. Tapu iptali davalarından kira tahliyesine, kamulaştırma itirazlarından ortaklığın giderilmesine uzanan geniş bir alanda doğru hukuki adımların atılması, telafi edilmesi güç kayıpların önüne geçmektedir. Bu yazıda Ankara'da gayrimenkul hukukunun temel konuları ve dava türleri kapsamlı biçimde ele alınmaktadır.

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mallara ilişkin mülkiyet, sınırlı ayni haklar, kira ilişkileri, imar uygulamaları ve kamulaştırma gibi geniş bir yelpazeyi kapsayan, Türk Medeni Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili imar mevzuatı çerçevesinde şekillenen bir hukuk dalıdır.

Ankara'nın kentsel dönüşüm projeleri, kamulaştırma uygulamaları ve yoğun yapılaşma süreçleri göz önünde bulundurulduğunda, gayrimenkul hukukuna ilişkin uyuşmazlıkların sıklığı ve karmaşıklığı giderek artmaktadır. Taşınmaz üzerinde gerçekleştirilen her hukuki işlemin; tapu sicilindeki yansımaları, olası üçüncü kişi etkileri ve uzun vadeli mali sonuçları birlikte değerlendirilmelidir.

Ankara Gayrimenkul Hukuku Avukatı - Parla Hukuk Bürosu

Tapu Hukuku ve Tapu İptali Davaları

Tapu sicilinin tutulması devlet güvencesi altında olmakla birlikte; hata, hile, muvazaa veya hukuka aykırı işlemler sonucunda oluşan yanlış tescillerin düzeltilmesi tapu iptali ve tescil davası yoluyla sağlanmaktadır.

Tapu İptali Türü	Açıklama	Zamanaşımı / Hak Düşürücü Süre
Muris Muvazaası	Miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazı gerçek değerinin çok altında ya da bağış görüntüsüyle devretmesi. Mirasçılar tapu iptali ve tescil davası açabilir.	Hak düşürücü süreye tabi değil; miras açıldıktan sonra her zaman açılabilir.
Vekâletin Kötüye Kullanılması	Taşınmaz satışı için verilen genel ya da özel vekâletin, müvekkil aleyhine kullanılması. Vekâletin sona ermesinden sonra yapılan işlemler de bu kapsama girebilir.	10 yıllık genel zamanaşımı uygulanır.
İnanç Anlaşması (İnançlı İşlem)	Taraflar arasındaki inanç anlaşması çerçevesinde taşınmazın devredilmesi; bu ilişkinin sona ermesi hâlinde iadesinin talep edilmesi.	İnanç ilişkisinin sona ermesinden itibaren 10 yıl.
Kat Karşılığı İnşaat	Yüklenicinin edimini gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil ya da sözleşmeden dönme hakkını kullanması.	Sözleşme tipine ve koşullara göre değişir.
Kadastro Öncesi Hak	Kadastro tespit işleminde hak sahibi olduğu hâlde tapuya tescil edilemeyen kişilerin açtığı dava türüdür.	Kadastro kararının kesinleşmesinden itibaren 10 yıl.
İmar Uygulaması Hatası	Parselasyon planı ve imar uygulaması sırasında yapılan hatalar nedeniyle tapu kaydının gerçeği yansıtmaması.	İdari dava süreleri ve genel hükümler uygulanır.

Kira Hukuku

Kira ilişkileri; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümleri çerçevesinde düzenlenmektedir. Hem kiracı hem de kiraya veren açısından hukuki sürecin doğru yönetilmesi, uyuşmazlıkların kalıcı biçimde çözümünü sağlamaktadır.

Kiraya Verenin Başvuru Yolları

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde iki haklı ihtar sonrasında tahliye davası açılabilir. Kira sözleşmesinin belirli süreli olması ve süre bitiminde tahliye ihbarda bulunulması ya da sözleşmede dönme hakkının açıkça düzenlenmesi hâlinde tahliye talep edilebilir. Kiracının taşınmazı amacı dışında kullanması ya da komşuluk ilişkilerini ciddi ölçüde zedelemesi de fesih nedeni oluşturur. Kiraya verenin ya da birinci derece yakınının konut ihtiyacı gerekçesiyle tahliye davası açılabilir; ancak bu durumda tazminat yükümlülüğü doğabileceğinden sürecin dikkatli planlanması gerekmektedir.

Kiracının Hakları

Kiracı; kira bedelindeki haksız artışlara karşı mahkemeye başvurabilir ve kira tespit davası açabilir. Depozito iadesi talep hakkı, kiracının taşınmazı teslim etmesinden itibaren işlemeye başlar; kiraya verenin haklı bir gerekçe göstermeksizin depozitoyu alıkoyması hukuka aykırıdır. Kiracı, yazılı onay alınmaksızın taşınmazda esaslı değişiklik yapamaz; ancak zorunlu onarımların yapılmasını talep etme hakkına sahiptir. Taşınmazın satılması hâlinde yeni malik, mevcut kira sözleşmesiyle bağlıdır.

Kira Artış Sınırı: Konut kiralarında yıllık kira artış oranı, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasıyla sınırlandırılmış olup bu oran yasal üst sınırı oluşturmaktadır. Sözleşmede bu oranı aşan artış hükümlerinin belirlenmesi hâlinde söz konusu hükümler geçersiz sayılır.

Kamulaştırma ve Kentsel Dönüşüm

Kamulaştırma

Devlet ya da kamu kuruluşlarının kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyetteki taşınmazları bedeli karşılığında zorunlu olarak edinmesidir. Kamulaştırma bedeline itiraz eden malik, tebliğden itibaren 30 gün içinde asliye hukuk mahkemesinde bedel artırımı davası açabilir. Bilirkişilerce belirlenen gerçek bedel ile idare tarafından teklif edilen değer arasında çoğu zaman önemli farklar bulunmaktadır.

Kamulaştırmasız El Atma

İdare, yasal prosedürü tamamlamaksızın özel mülke fiilî olarak el attığında kamulaştırmasız el atma gündeme gelir. Bu durumda taşınmaz maliki; el atmanın önlenmesi, taşınmazın iadesini ya da gerçek bedel üzerinden tazminat ödenmesini talep edebilir. Bu dava türünde uzun süreli hak kayıpları söz konusu olduğundan erken dönemde hukuki adım atılması büyük önem taşır.

Kentsel Dönüşüm

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan ya da riskli yapı kararına itiraz edilebilir. Hak sahipleri; kira yardımı, kredi desteği ve yeniden yapım sürecindeki hisse hesaplamalarına ilişkin itirazlarını idari ve yargısal yollarla takip etme hakkına sahiptir. Kat maliklerinin üçte ikisi çoğunluğu sağlanamazsa süreçte hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi ve Ecrimisil

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu taşınmazda paydaşlar arasında uzlaşı sağlanamaması hâlinde açılan davadır. Mahkeme öncelikle aynen taksim yolunu dener; bunun mümkün olmadığı hâllerde taşınmaz icra yoluyla satışa çıkarılır ve elde edilen bedel paylar oranında dağıtılır. Miras kaynaklı elbirliği mülkiyetlerinde bu dava sıkça gündeme gelmektedir.

Ecrimisil ve Müdahalenin Önlenmesi

Ecrimisil; taşınmaza haksız biçimde el atan ya da kullanan kişiden talep edilen haksız işgal tazminatıdır. En fazla beş yıllık geriye dönük dönem için talep edilebilir. Müdahalenin önlenmesi (elatmanın men'i) davası ise taşınmaza yapılan haksız müdahalenin durdurulmasını amaçlar. Her iki talep aynı dava dilekçesinde birleştirilebilir.

Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı): Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar, aynı satış bedeli ve koşullarla o payı öncelikli satın alma hakkına sahiptir. Bu hak; satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her hâlükârda satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır. Süre geçirildiğinde hak tamamen düşmektedir.

Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Uyuşmazlıkları

Apartman ve site yönetimlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, gayrimenkul hukukunun pratik hayatta en sık karşılaşılan alanlarından birini oluşturmaktadır.

Aidat ve Ortak Gider Alacakları

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderlere katılmayan bağımsız bölüm maliklerine karşı icra takibi başlatılabilir ve tüm kat malikleri bu alacak için birbirinden sorumlu tutulabilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararları

Kanuna ya da yönetim planına aykırı biçimde alınan kat malikleri kurulu kararları, tebliğden itibaren bir ay içinde iptal davası yoluyla mahkemeye taşınabilir.

Ortak Alanlara Müdahale

Bağımsız bölüm maliklerinin ortak alanlara, cepheye ya da taşıyıcı sistemlere izinsiz müdahalesi kat mülkiyeti hukukuna aykırılık oluşturur; bu durum müdahalenin önlenmesi ve tazminat davasına konu edilebilir.

Sık Sorulan Sorular

Tapu iptali davası hangi durumlarda açılabilir?

Tapu iptali ve tescil davası; muris muvazaası (miras bırakanın mirasçıdan mal kaçırması), vekâletin kötüye kullanılması, inanç anlaşmasına aykırılık, kadastro öncesi hak sahipliği, imar uygulaması hataları ve sahte ya da hatalı belgeye dayalı tescil gibi durumlarda açılabilmektedir. Her dava türünün ayrı hukuki dayanağı, ispat yükü ve zamanaşımı süresi bulunduğundan doğru hukuki yolun seçilmesi büyük önem taşır.

Kiracı tahliye edilemezse ne yapılabilir?

Kira bedelini ödemeyen kiracıya yasal sürelere uygun iki haklı ihtar yapıldıktan sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Kira sözleşmesinin sona ermesine rağmen tahliye gerçekleşmezse yargı yoluyla tahliye kararı alınarak icra aracılığıyla uygulanabilir. Taşınmazın kiraya verenin ya da birinci derece yakınının konut ihtiyacına tahsis edilmesi hâlinde de dava yoluna gidilebilir.

Kamulaştırma bedelinden memnun olmayanlar ne yapabilir?

Kamulaştırma işlemine ya da belirlenen bedele itiraz etmek isteyen taşınmaz maliki; tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde işlemin iptali için dava açabilir ya da asliye hukuk mahkemesinde bedel artırımı davası başlatabilir. Bilirkişi incelemesiyle belirlenen gerçek değer çoğu zaman idare tarafından teklif edilen bedelden önemli ölçüde yüksek çıkmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlar arasında uzlaşı sağlanamaması hâlinde açılan davadır. Mahkeme önce aynen taksim yolunu dener; bu mümkün değilse taşınmaz icra yoluyla açık artırmayla satışa çıkarılır ve elde edilen bedel paylar oranında dağıtılır. Miras nedeniyle oluşan elbirliği mülkiyetlerinde bu dava özellikle sık karşılaşılan bir hukuki yoldur.

Ecrimisil nedir ve nasıl talep edilir?

Ecrimisil; taşınmazı hak ve yetkisi olmaksızın kullanan ya da işgal eden kişiden talep edilen haksız işgal tazminatıdır. Taşınmazın malikinin ya da diğer hak sahiplerinin sulh hukuk mahkemesinde dava açmasıyla talep edilir. En fazla beş yıllık geriye dönük dönem için hesaplama yapılır; taşınmazın emsal kira bedeli ve işgal süresi hesaplamada esas alınır.

Ön alım hakkı (şufa hakkı) nedir?

Ön alım hakkı; paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların, aynı bedel ve koşullarla bu payı öncelikli satın alma hakkıdır. Bu hak dava yoluyla kullanılmalı olup satışın öğrenilmesinden itibaren üç aylık ve her hâlükârda satışın gerçekleştiği tarihten itibaren iki yıllık hak düşürücü süre işlemektedir. Süre geçirildiğinde hak ortadan kalkar.

Taşınmaz alım satımında dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?

Taşınmaz alım satımında; tapu kaydının ve üzerindeki şerh, ipotek ve hacizlerin incelenmesi, imar durumunun araştırılması, belediye borçlarının sorgulanması, olası davalar ve ihtiyati tedbirlerin tapu sicilinden teyidi ile sözleşme bedelinin gerçeği yansıtıp yansıtmadığının değerlendirilmesi kritik öneme sahiptir. Resmi satış işleminin tapu müdürlüğünde gerçekleştirilmesi zorunlu olup noter onaylı satış vaadi sözleşmeleri tescil yerine geçmez.

Parla Hukuk Bürosu — Ankara Gayrimenkul Hukuku

Ankara Barosu'na kayıtlı Avukat Hüseyin Yurtseven, gayrimenkul hukuku dahil olmak üzere ceza, iş, aile ve ticaret hukuku alanlarında Ankara'daki müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır. Parla Hukuk Bürosu olarak gayrimenkul hukuku kapsamında yürütülen hizmetler;

Tapu iptali ve tescil davaları (muris muvazaası, vekâlet kötüye kullanımı vb.)
Kira hukuku, tahliye ve kira tespit davaları
Kamulaştırma bedel artırımı ve itiraz davaları
Kamulaştırmasız el atma tazminat davaları
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
Ecrimisil ve elatmanın önlenmesi davaları
Kentsel dönüşüm süreçlerinde hukuki danışmanlık
Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları

Büromuz; Beştepe Mah. Meriç Cad. No: 5 Milaslı 2000 Plaza A Blok No: 12 (4. Kat) Yenimahalle/Ankara adresinde hizmet vermektedir. Danışmanlık hizmetleri ücretli olup Türkiye Barolar Birliği Asgari Ücret Tarifesi geçerlidir. Hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.