YENİ SATIN ALINAN EVDEN KİRACI NASIL ÇIKARILIR?Satın alınan evden kiracıyı çıkarmak için yeni malikin kanuni süreler içinde ihtarname göndermesi ve ihtiyaç veya sözleşme bitimine dayalı dava açması gerekir. Evi satın almak tek başına kiracıyı derhal çıkarma sebebi değildir, eski sözleşme aynen geçerliliğini korur.
Yeni malikin izleyebileceği yollar ve süreler şunlardır:
- 1 Aylık Bildirim: Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde yazılı ihtarname ile ihtiyaç bildirimi.
- 6 Aylık Bekleme: İhtar süresinde gönderilirse tebliğden en erken 6 ay sonra tahliye davası.
- Sözleşme Bitişiyle Dava: Sözleşme bitiminden başlayarak 1 ay içinde de dava açma hakkı.
- Arabuluculuk ve Taahhüt: Dava öncesi zorunlu arabuluculuk; geçerli tahliye taahhüdü varsa o belge üzerinden.
Sözleşme GeçerliSatış çıkarmaz
1 Ayİhtarname bildirimi
6 AyBekleme sonrası dava
Sözleşme Bitimi1 ay içinde dava
Evi Satın Almak Kiracıyı Çıkarmaya Yeter mi?
Satın alınan evden kiracıyı çıkarmak için yeni malikin kanuni süreler içinde ihtarname göndermesi ve ihtiyaç veya sözleşme bitimine dayalı dava açması gerekir. Evi satın almak tek başına kiracıyı derhal çıkarma sebebi değildir. Yeni malik, taşınmazı kiracılı olarak devraldığında, mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve kiracıyı ancak kanunda öngörülen sebeplere ve sürelere uyarak tahliye edebilir. En yaygın iki yol, konut/işyeri ihtiyacına dayalı tahliye (1 ay ihtar + 6 ay bekleme) ile mevcut sözleşme süresinin bitimine dayalı tahliyedir.
Eski Sözleşme Aynen Geçerliliğini Korur
Satış Kira Sözleşmesini Sona Erdirmez: Kiracının önceki mülk sahibiyle yaptığı kira sözleşmesi, mülkün el değiştirmesiyle sona ermez. Yeni malik, satın alma ile birlikte kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve sözleşme aynen geçerliliğini korur. Bu nedenle “evi aldım, kiracı hemen çıksın” düşüncesi hukuken doğru değildir. Yeni malik, kiracıyı ancak kanuni sebeplere (ihtiyaç ya da sözleşme bitimi) ve sürelere uyarak, dava yoluyla tahliye edebilir.
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.”
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 351 — YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ1. 1 Aylık Bildirim Süresi (İhtarname)
Tapu Devrinden İtibaren 1 Ay İçinde Yazılı Bildirim
Yeni ev sahibi, konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye için, tapu devir (edinme) tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek ihtiyacını bildirmelidir. Bu bir aylık bildirim süresi, ihtiyaç nedeniyle tahliye yolunun ilk ve zorunlu adımıdır. İhtarnamede, yeni malikin taşınmaza konut ya da işyeri olarak ihtiyaç duyduğu ve süresi geldiğinde tahliye davası açılacağı bildirilir. İhtarnamenin süresinde ve usulüne uygun (genellikle noter aracılığıyla) gönderilmesi önemlidir; çünkü bu bildirim, altı ay sonra açılacak davanın hukuki dayanağını oluşturur. Süre içinde ihtarname gönderilmezse, ihtiyaç nedeniyle altı ay sonra dava açma yolu bu dönem için kullanılamayabilir.
2. 6 Aylık Bekleme Süresi (Dava)
İhtar Tebliğinden En Erken 6 Ay Sonra Dava
Yeni malik, tapu devir tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname gönderdiyse, tebliğ tarihinden itibaren en erken altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Süreç şöyle işler: yeni malik önce bir ay içinde ihtarname gönderir, ardından altı aylık bekleme süresinin dolmasını bekler ve bu sürenin sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açar. Bu altı aylık bekleme süresi, kiracıya yeni bir konut bulup taşınması için tanınan makul bir süredir. Altı ay dolmadan açılan dava erken açılmış sayılabileceğinden, sürenin dolması beklenmelidir.
3. Sözleşme Bitişiyle Dava (1 Ay)
6 Aylık Yol Yerine Sözleşme Bitiminden Dava
Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle altı aylık bekleme yolunu seçmek yerine, mevcut kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu yol, özellikle kira sözleşmesinin bitimine kısa süre kalmışsa daha pratik olabilir. Örneğin sözleşmenin bitimine iki-üç ay kalmışsa, yeni malik altı ay beklemek yerine sözleşme bitimini bekleyip bir ay içinde dava açmayı tercih edebilir. Hangi yolun daha avantajlı olduğu, sözleşmenin bitimine kalan süreye ve yeni malikin ihtiyaç durumuna göre değişir.
Zorunlu Arabuluculuk
4. Zorunlu Arabuluculuk
Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk Şarttır: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye dahil) dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması dava şartıdır. Yeni malik, ister altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle, ister sözleşme bitiminden bir ay içinde dava açsın, önce arabuluculuk bürosuna başvurmak zorundadır. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir. Son tutanak eklenmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilebilir.
5. Tahliye Taahhütnamesi Yolu
Geçerli Taahhüt Varsa Daha Hızlı Tahliye
Kiracının daha önceden ya da yeni döneme ilişkin verdiği geçerli yazılı bir tahliye taahhüdü varsa, yeni malik bu belge üzerinden de yasal sürede tahliye talep edebilir. Geçerli bir taahhüt varsa, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılarak ya da tahliye davası açılarak kiracının tahliyesi istenebilir. Bu yol, ihtiyaç nedeniyle tahliyeye göre daha hızlı sonuç verebilir. Taahhüdün geçerli olması için kira sözleşmesinin kurulmasından sonra düzenlenmiş, yazılı ve boşaltma tarihi belirli olması gerekir. Bu nedenle satın alma sırasında, kiracıyla ilgili belgelerin ve varsa tahliye taahhüdünün incelenmesi yararlıdır.
İki Yol Karşılaştırması (Hangisi Seçilmeli?)
| Unsur |
İhtiyaç Yolu (1 ay + 6 ay) |
Sözleşme Bitimi Yolu |
| Başlangıç |
Tapu devrinden 1 ay içinde ihtarname |
Mevcut sözleşmenin bitimi beklenir |
| Bekleme |
İhtar tebliğinden 6 ay |
Sözleşme bitimine kalan süre |
| Dava zamanı |
6 ay dolunca |
Bitimden itibaren 1 ay içinde |
| Ne zaman avantajlı? |
Sözleşme bitimine uzun süre varsa |
Sözleşme bitimine kısa süre kalmışsa |
| İhtiyaç şartı |
Gerçek/samimi ihtiyaç gerekir |
Bu yolda sözleşme bitimi esas alınır |
Kiracının Sözleşme Bitiş Tarihi ve Tahliye Taahhüdü Belirleyicidir: Yeni malikin hangi yolu seçeceği, iki bilgiye göre netleşir: kiracının mevcut sözleşmesinin bitiş tarihi ve elde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunup bulunmadığı. Sözleşme bitimine uzun süre varsa ihtiyaç yolu (1 ay ihtar + 6 ay bekleme); kısa süre kalmışsa sözleşme bitimi yolu daha pratik olabilir. Geçerli tahliye taahhüdü varsa, çoğu zaman en hızlı yol taahhüde dayalı tahliyedir.
Süreç ve Süreler Özet Tablosu
| Aşama / Kural |
Süre |
| İhtiyaç bildirimi (ihtarname) |
Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde |
| İhtiyaç nedeniyle dava (bekleme) |
İhtar tebliğinden en erken 6 ay sonra |
| Sözleşme bitimine dayalı dava |
Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde |
| Zorunlu arabuluculuk |
Dava öncesi (dava şartı) |
| Görevli mahkeme |
Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi |
| 3 yıl yeniden kiralama yasağı |
İhtiyaç tahliyesinde geçerli |
Kiracı Kendiliğinden Çıkarılamaz: Yeni malik, kiracıyı hiçbir hâlde kendiliğinden (kilit değiştirerek, eşyaları çıkararak, elektrik-su keserek) çıkaramaz. Tahliye ancak Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak dava ve verilecek kararla hukuka uygun biçimde gerçekleşir. Aksi davranış, yeni malik aleyhine hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.
Emsal ve Hukuki Değerlendirme
KİRA HUKUKU — SATIŞ KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMEZKiralananın el değiştirmesi hâlinde, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiği ve sözleşmenin aynen devam ettiği, evi satın almanın tek başına kiracıyı tahliye sebebi oluşturmadığı yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.
KİRA HUKUKU — YENİ MALİK 1 AY BİLDİRİM 6 AY DAVAKiralananı sonradan edinen yeni malikin, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceği yönünde düzenleme ve uygulama bulunmaktadır.
KİRA HUKUKU — SÖZLEŞME BİTİMİNE DAYALI TAHLİYEYeni malikin, ihtiyaç nedeniyle altı aylık yolu seçmek yerine mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitimini bekleyerek, bitimden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabileceği yönünde uygulama bulunmaktadır.
KİRA HUKUKU — İHTİYAÇ GERÇEK VE SAMİMİ OLMALIDIRYeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesinde de ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması gerektiği; göstermelik ihtiyaca dayalı taleplerin kabul edilmediği ve üç yıllık yeniden kiralama yasağının geçerli olduğu yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.
KİRA HUKUKU — TAHLİYE DAVA YOLUYLA GERÇEKLEŞİRYeni malik dahil kiraya verenin, kiracıyı kendiliğinden tahliye edemeyeceği; tahliyenin ancak mahkeme kararıyla ve icra yoluyla hukuka uygun biçimde gerçekleştirilebileceği yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.
Sıkça Sorulan Sorular
Yeni satın alınan evden kiracı nasıl çıkarılır?
Yeni malikin kanuni süreler içinde ihtarname göndermesi ve ihtiyaç ya da sözleşme bitimine dayalı dava açması gerekir. Evi satın almak tek başına kiracıyı çıkarma sebebi değildir; eski sözleşme aynen geçerlidir. İki yol: (1) tapu devrinden 1 ay içinde ihtar + 6 ay sonra ihtiyaç davası, (2) sözleşme bitiminden 1 ay içinde dava. Dava öncesi zorunlu arabuluculuk şarttır.
Evi satın alınca kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Hayır. Evi satın almak tek başına derhal çıkarma sebebi değildir. Kiracının önceki malikle sözleşmesi satışla sona ermez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur ve sözleşme aynen geçerliliğini korur. “Evi aldım kiracı hemen çıksın” hukuken doğru değildir. Tahliye ancak kanuni sebep + süre + dava ile mümkündür.
Yeni malikin 1 aylık ihtarname süresi nedir?
Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye için tapu devir (edinme) tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname göndererek konut/işyeri ihtiyacını bildirmelidir. İhtarnamenin süresinde ve noter aracılığıyla gönderilmesi önemlidir; bu bildirim, 6 ay sonra açılacak davanın hukuki dayanağıdır. Süre kaçırılırsa bu yol o dönem kullanılamayabilir.
Yeni malik ne zaman tahliye davası açabilir (6 ay kuralı)?
1 ay içinde ihtar gönderildiyse, tebliğ tarihinden en erken 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu 6 ay, kiracıya yeni konut bulup taşınması için tanınan makul süredir. Alternatif olarak yeni malik, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde de dava açabilir. Sözleşmenin bitimine kalan süreye göre uygun yol seçilir.
Yeni malik sözleşme bitimini bekleyerek dava açabilir mi?
Evet. Yeni malik 6 aylık yolu seçmek zorunda değildir; mevcut sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde de tahliye davası açabilir. Bu yol, sözleşme bitimine kısa süre kalmışsa daha pratiktir. Hangi yolun avantajlı olduğu, bitime kalan süreye ve ihtiyaç durumuna göre değişir. Her iki yolda da zorunlu arabuluculuk şarttır.
Yeni satın alınan evde kiracı çıkarmada arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Tahliye dahil kira uyuşmazlıklarında dava öncesi zorunlu arabuluculuk dava şartıdır. Yeni malik hangi yolu seçerse seçsin, önce arabuluculuk bürosuna başvurmalıdır. Anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Son tutanak eklenmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilebilir.
Tahliye taahhütnamesi varsa yeni malik kiracıyı nasıl çıkarır?
Kiracının geçerli yazılı bir tahliye taahhüdü varsa, yeni malik bu belge üzerinden yasal sürede tahliye isteyebilir; bu genellikle en hızlı yoldur. Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi/dava açılır. Taahhüdün teslimden sonra, yazılı ve belirli tarihli olması gerekir. Satın alırken kiracı belgelerinin ve varsa taahhüdün incelenmesi yararlıdır.
HY
Yazarlar Hakkında
Avukat Hüseyin Yurtseven — Parla Hukuk & Danışmanlık, AnkaraBu içerik, Ankara Barosu’na kayıtlı Avukat Hüseyin Yurtseven tarafından hazırlanmış ve hukuki doğruluğu onaylanmıştır. Parla Hukuk olarak yeni malikin tahliye hakkı, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, zorunlu arabuluculuk ve kira uyuşmazlıkları dahil olmak üzere kira ve gayrimenkul hukuku alanında müvekkillere hizmet sunmaktayız. Buradaki bilgiler hukuki tavsiye niteliği taşımaz; her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.
Kira HukukuYeni Malik TahliyesiSatın Alınan Ev Kiracıİhtiyaç TahliyesiGayrimenkul Hukuku
Yeni satın aldığınız evdeki kiracının tahliyesi, ihtarname, süreler ve dava süreci için Avukat Hüseyin Yurtseven ile iletişime geçebilirsiniz.
Hukuki Danışmanlık Alın
Parla Hukuk & Danışmanlık — İletişim
Adres: Beştepe Mah. Meriç Cad. No: 5 Milaslı 2000 Plaza A Blok No: 12 (4. Kat) Yenimahalle / Ankara
Telefon: 0 (312) 212 91 07 | GSM: 0 507 158 00 87
E-posta: parlahukuk@gmail.com | @parlahukuk
