EV SAHİBİ KİRACIYI EN KOLAY NASIL TAHLİYE EDEBİLİR?Ev sahibinin kiracıyı en hızlı ve kolay tahliye yolu, elinde yazılı tahliye taahhütnamesi olması veya kiracının kirayı ödememesi durumunda İcra Dairesi veya mahkeme yoluyla yapılan yasal takiplerdir. Hangi yolun uygun olduğu, elde tahliye taahhüdü bulunup bulunmadığına ve kiracının kirayı ödeyip ödemediğine göre değişir.
En hızlı tahliye yolları şunlardır:
- Tahliye Taahhütnamesi: Geçerli taahhüt varsa taahhüt tarihinde icra takibi ya da dava ile en kısa sürede.
- Kiranın Ödenmemesi (Temerrüt): Noter aracılığıyla 30 gün ödeme süreli ihtar; ödenmezse icra mahkemesinden tahliye.
- İki Haklı İhtar: Bir kira yılında iki kez geciktiren ve ihtar alan kiracıya dönem bitiminde dava.
- 10 Yıllık Uzama Süresi: 10 yıllık uzama dolan kiracıya gerekçe göstermeden, süresine uyarak fesih bildirimi.
TaahhütnameEn hızlı yol
30 GünTemerrüt ihtarı
İki İhtarBir kira yılında
10 YılGerekçesiz fesih
En Kolay Tahliye Yolu Nedir?
Ev sahibinin kiracıyı en hızlı ve kolay tahliye yolu; elinde yazılı tahliye taahhütnamesi olması veya kiracının kirayı ödememesi durumunda İcra Dairesi veya mahkeme yoluyla yapılan yasal takiplerdir. Türk hukukunda kiracı, ancak kanunda sayılan belirli sebeplerin varlığı hâlinde tahliye edilebilir; ev sahibi keyfi olarak ya da kilit değiştirerek kiracıyı çıkaramaz. Bu nedenle “en kolay” tahliye, aslında elde en güçlü ve en hazır hukuki dayanağın (tahliye taahhüdü ya da ödenmeyen kira) bulunduğu yoldur.
Kiracı Ancak Yasal Yolla Çıkarılabilir: Ev sahibi, kiracıyı kendiliğinden (kilit değiştirme, eşyaları çıkarma, elektrik-su kesme gibi yollarla) tahliye edemez; bu tür davranışlar hukuka aykırıdır ve ev sahibi aleyhine hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Tahliye, yalnızca icra takibi ya da mahkeme kararı ile hukuka uygun biçimde yapılabilir.
1. Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye
En Hızlı Yol: Geçerli Tahliye Taahhüdü
Kiracının imzaladığı geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, ev sahibi taahhüt edilen tarihte icra takibi başlatarak veya dava açarak en kısa sürede sonuç alabilir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Taahhüdün geçerli olması için; kira sözleşmesinin kurulmasından (taşınmazın tesliminden) sonra düzenlenmiş olması, yazılı olması ve boşaltma tarihinin belirli olması gerekir. Kiracı taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa, ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye takibi başlatabilir ya da tahliye davası açabilir.
Teslimden Önce Alınan Taahhüt Geçersiz Sayılabilir: Tahliye taahhüdünün en kritik geçerlilik şartı, kira sözleşmesinin kurulmasından (taşınmazın tesliminden) sonra düzenlenmiş olmasıdır. Kira sözleşmesiyle aynı anda ya da teslimden önce, kiracıya baskıyla imzalatılan taahhütler geçersiz sayılabilir. Bu nedenle taahhüdün tarihi ve düzenlenme koşulları büyük önem taşır.
2. Kiranın Ödenmemesi (Temerrüt)
1
Noterden 30 Gün Süreli İhtar
Kiracı kirayı ödemezse, ev sahibi noter aracılığıyla 30 gün ödeme süresi içeren ihtar gönderir.
2
Süre İçinde Ödenmezse Tahliye Talebi
Bu 30 günlük sürede ödeme yapılmazsa, icra (sulh hukuk) mahkemesinden tahliye talep edilebilir.
3
İcra Yoluyla Tahliye
Kira alacağı için icra takibiyle birlikte tahliye de istenebilir; bu yol temerrütte etkili sonuç sağlar.
3. İki Haklı İhtar
Bir Kira Yılında İki Kez Geciktiren Kiracı
Bir kira yılında kirasını iki kez geciktiren ve yazılı ihtar alan kiracıya karşı, dönemin bitiminden itibaren dava açılabilir. Kiracı, bir kira yılı (ya da bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi) içinde iki ayrı kira bedelini zamanında ödemeyip iki kez yazılı ihtar almışsa, ev sahibi kira döneminin bittiği tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Burada önemli olan, iki ihtarın da haklı (kiracının gerçekten temerrüde düşmüş olması) ve yazılı olmasıdır. İki haklı ihtar sebebiyle tahliyede, kiracının sonradan borcu ödemiş olması davayı tek başına engellemez; çünkü sebep ödememe değil, tekrarlanan gecikmedir.
4. 10 Yıllık Uzama Süresi
Gerekçe Göstermeden Fesih Bildirimi
10 yıllık uzama süresi dolan kiracılar için, ev sahibi gerekçe göstermeden, süresine uyarak fesih bildirimi yapabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, süre bitiminden sonra kiracı kullanmaya devam ettikçe sözleşme yıldan yıla uzar. Bu uzama süresi 10 yılı doldurduğunda, ev sahibi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Yani 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracı, ev sahibinin süresinde ve usulüne uygun yaptığı fesih bildirimiyle, kusuru olmasa dahi tahliye edilebilir. Bildirim süresine ve şekline uyulması zorunludur.
5. İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye
Kendisi, Eşi, Altsoy-Üstsoy İçin Konut/İşyeri İhtiyacı
Ev sahibi; kendisinin, eşinin, altsoyu ya da üstsoyunun (çocukları veya anne-babası) ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye edebilir. Bunun için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; göstermelik (mesnetsiz) ihtiyaç kabul edilmez. Gereksinim nedeniyle tahliye, dava yoluyla ileri sürülür ve ihtiyacın ispatı gerekir. Ayrıca tahliye edilen taşınmazın, haklı sebep olmaksızın üç yıl içinde eski kiracıdan başkasına kiralanması yasaktır; aksi hâlde eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu doğabilir.
Yeni Malik (Ev Sahibi) Tahliyesi
Taşınmazı Sonradan Satın Alan Yeni Malik: Kiracının oturduğu taşınmazı sonradan satın alan yeni malik de, gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye talep edebilir. Bunun için yeni malik, edinme (satın alma) tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yani yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkaramaz; kanunun öngördüğü bildirim ve bekleme sürelerine uyması gerekir.
Tahliye Yolları Karşılaştırma Tablosu
| Tahliye Yolu |
Şart |
Yöntem |
| Tahliye taahhütnamesi |
Geçerli, yazılı, teslimden sonra düzenlenmiş taahhüt |
İcra takibi ya da dava (1 ay içinde) |
| Kira ödenmemesi (temerrüt) |
30 günlük ödeme ihtarına rağmen ödememe |
İcra/sulh hukuk mahkemesi |
| İki haklı ihtar |
Bir kira yılında iki kez gecikme + yazılı ihtar |
Dönem bitiminden 1 ay içinde dava |
| 10 yıllık uzama |
10 yıllık uzama süresinin dolması |
3 ay önce bildirimle gerekçesiz fesih |
| İhtiyaç (gereksinim) |
Gerçek, samimi, zorunlu konut/işyeri ihtiyacı |
Dava (ispat gerekir) |
Zorunlu Arabuluculuk ve Süreç
Zorunlu Arabuluculuk ve Süreç
Tahliye Davalarında Dava Öncesi Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye dahil) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu bir dava şartıdır. Yani ihtiyaç, iki haklı ihtar ya da tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açmadan önce, kiranın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulması gerekir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir. Ancak, tahliye taahhüdüne ya da temerrüde dayalı olarak icra dairesi aracılığıyla yürütülen icra takipli tahliyelerde sürecin işleyişi farklılık gösterebilir. Uygulamadaki güncel duruma göre doğru yolun belirlenmesi önemlidir.
Tahliye Ne Kadar Sürer?
Süre Seçilen Yola Göre Değişir: Geçerli tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ya da temerrüt nedeniyle tahliye, genellikle daha hızlı sonuçlanabilir. İhtiyaç ya da iki haklı ihtar gibi dava yoluyla ileri sürülen sebepler ise yargılama gerektirdiğinden daha uzun sürebilir. Zorunlu arabuluculuk ve kanun yolları (istinaf) da süreyi etkiler. Kesin süre vermek mümkün olmamakla birlikte, doğru yola dayanan ve belgeleri eksiksiz hazırlanan dosyalar daha kısa sürede sonuçlanır.
Emsal ve Hukuki Değerlendirme
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 352 — TAHLİYE TAAHHÜDÜKİRA HUKUKU — TAHLİYE TAAHHÜDÜ TESLİMDEN SONRA GEÇERLİDİRTahliye taahhüdünün, kiralananın tesliminden sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması hâlinde geçerli sayıldığı; sözleşmeyle aynı anda ya da teslimden önce alınan taahhütlerin kural olarak geçersiz kabul edilebileceği yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.
KİRA HUKUKU — TEMERRÜTTE 30 GÜNLÜK İHTARKira bedelinin ödenmemesi hâlinde, kiracıya en az otuz günlük süre veren yazılı ihtar gönderilmesi ve bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde tahliye istenebileceği yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.
KİRA HUKUKU — İKİ HAKLI İHTAR VE TAHLİYEBir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olan kiracıya karşı, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabileceği; sonradan ödemenin bu sebebi tek başına ortadan kaldırmadığı yönünde kararlar bulunmaktadır.
KİRA HUKUKU — 10 YIL UZAMADA GEREKÇESİZ FESİHOn yıllık uzama süresi dolan kiracıya karşı, kiraya verenin en az üç ay önceden bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebileceği yönünde düzenleme ve uygulama bulunmaktadır.
KİRA HUKUKU — GEREKSİNİMDE SAMİMİYET VE 3 YIL YASAĞIGereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiği; tahliye edilen taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl içinde başkasına kiralanamayacağı yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi kiracıyı en kolay nasıl tahliye edebilir?
En hızlı yol, elde yazılı tahliye taahhütnamesi olması ya da kiranın ödenmemesi durumunda İcra Dairesi/mahkeme yoluyla yasal takiptir. Diğer yollar: iki haklı ihtar (bir kira yılında iki kez gecikme) ve 10 yıllık uzama süresi (gerekçesiz fesih). Hangi yolun uygun olduğu, elde taahhüt olup olmadığına ve kiracının ödeme durumuna göre değişir.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracı nasıl çıkarılır?
Geçerli taahhüt varsa, ev sahibi taahhüt edilen tarihte icra takibi ya da dava ile en kısa sürede sonuç alır. Taahhüt; teslimden sonra düzenlenmiş, yazılı ve boşaltma tarihi belirli olmalıdır. Kiracı o tarihte boşaltmazsa, ev sahibi bir ay içinde icraya başvurur ya da dava açar.
Kira ödenmezse kiracı nasıl tahliye edilir?
Ev sahibi noter aracılığıyla 30 gün ödeme süreli ihtar gönderir. Bu sürede ödenmezse icra (sulh hukuk) mahkemesinden tahliye talep edilir (temerrüt). Ayrıca bir kira yılında iki kez geciktirip yazılı ihtar alan kiracıya karşı, dönem bitiminden itibaren iki haklı ihtar nedeniyle de dava açılabilir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?
Bir kira yılında iki ayrı kira bedelini geciktirip iki kez yazılı ihtar alan kiracıya karşı, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. İki ihtarın da haklı ve yazılı olması gerekir. Kiracının sonradan ödemesi davayı tek başına engellemez; çünkü sebep ödememe değil, tekrarlanan gecikmedir.
10 yıllık kiracı gerekçesiz tahliye edilebilir mi?
Evet. 10 yıllık uzama süresi dolduğunda, ev sahibi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle, gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracının kusuru olmasa dahi bu yol kullanılabilir; ancak bildirim süresine ve şekline uyulması zorunludur.
Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet. Kendisi, eşi, altsoyu/üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut/işyeri ihtiyacı için tahliye davası açılabilir. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Sonradan satın alan yeni malik, edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirimle, 6 ay sonra dava açabilir. Tahliye edilen yer 3 yıl başkasına kiralanamaz.
Kiracı tahliyesi ne kadar sürer?
Süre seçilen yola göre değişir. Tahliye taahhüdü ya da temerrüt yolu genellikle daha hızlıdır; ihtiyaç/iki haklı ihtar gibi dava yolları yargılama gerektirdiğinden daha uzun sürer. Zorunlu arabuluculuk ve istinaf da süreyi etkiler. Belgeleri eksiksiz ve doğru yola dayanan dosyalar daha kısa sürer.
HY
Yazarlar Hakkında
Avukat Hüseyin Yurtseven — Parla Hukuk & Danışmanlık, AnkaraBu içerik, Ankara Barosu’na kayıtlı Avukat Hüseyin Yurtseven tarafından hazırlanmış ve hukuki doğruluğu onaylanmıştır. Parla Hukuk olarak tahliye taahhüdü, kira ödenmemesi (temerrüt), iki haklı ihtar, gereksinim (ihtiyaç) ve 10 yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye ile icra takibi ve zorunlu arabuluculuk dahil olmak üzere kira ve gayrimenkul hukuku alanında müvekkillere hizmet sunmaktayız. Buradaki bilgiler hukuki tavsiye niteliği taşımaz; her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.
Kira HukukuKiracı TahliyesiTahliye TaahhütnamesiTahliye DavasıGayrimenkul Hukuku
Kiracı tahliyesi, tahliye taahhüdü, temerrüt ihtarı, iki haklı ihtar ya da 10 yıllık uzama süreçleri için Avukat Hüseyin Yurtseven ile iletişime geçebilirsiniz.
Hukuki Danışmanlık Alın
Parla Hukuk & Danışmanlık — İletişim
Adres: Beştepe Mah. Meriç Cad. No: 5 Milaslı 2000 Plaza A Blok No: 12 (4. Kat) Yenimahalle / Ankara
Telefon: 0 (312) 212 91 07 | GSM: 0 507 158 00 87
E-posta: parlahukuk@gmail.com | @parlahukuk
