Kira Hukuku
Yayınlayan author-avatar
0
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları Nelerdir? (TBK 352)

 

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİLİK ŞARTLARI NELERDİR?Tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK m.352) belirtilen şekil, tarih ve irade şartlarına eksiksiz uyması gerekir. Bu şartlardan birinin eksikliği, taahhüdün geçersiz sayılmasına yol açabilir.

Tahliye taahhüdünün başlıca geçerlilik şartları şunlardır:

  • Yazılı Şekil: Taahhüt yazılı olmalıdır; sözlü beyanlar geçersizdir.
  • Düzenlenme Tarihi: Kira sözleşmesi ve teslimden sonra verilmelidir.
  • Belirli Tahliye Tarihi: Boşaltma günü, ay ve yıl açıkça yazılmalıdır.
  • Özgür İrade ve Şartsızlık: Baskısız, kayıtsız ve şartsız olmalı; bizzat kiracı imzalamalıdır.
BU YAZIMIZDA NELER BULACAKSINIZ

  1. Tahliye Taahhütnamesi ve Geçerlilik (TBK m.352)
  2. 1. Yazılı Şekil Şartı (Noter Zorunlu mu?)
  3. 2. Düzenlenme Tarihi (Sözleşmeden Sonra)
  4. 3. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi
  5. 4. Özgür İradeyle Verilmiş Olması
  6. 5. Kiracının İmzası ve Ehliyeti
  7. 6. Aile Konutu Durumu
  8. 7. Şartsız (Kayıtsız Şartsız) Olması
  9. 8. Süresinde İcra veya Dava Yolu (1 Ay)
  10. Taahhüdü Geçersiz Kılan Haller
  11. Emsal ve Hukuki Değerlendirme
  12. Sıkça Sorulan Sorular
YazılıSözlü geçersiz
Teslim SonrasıDüzenlenme tarihi
Belirli TarihGün-ay-yıl
1 Ayİcra/dava süresi
Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği tüm yollar (taahhüt, temerrüt, 10 yıl) için: Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder?

Tahliye Taahhütnamesi ve Geçerlilik (TBK m.352)

Tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK m.352) belirtilen şekil, tarih ve irade şartlarına eksiksiz uyması gerekir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgedir. Geçerli bir tahliye taahhüdü, ev sahibine hızlı ve etkili bir tahliye imkanı sağlar; ancak kanunun aradığı şartların herhangi biri eksikse, taahhüt geçersiz sayılabilir ve tahliye gerçekleşmez. Bu nedenle taahhüdün şartlarına baştan dikkat edilmesi büyük önem taşır.

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 352/1 — TAHLİYE TAAHHÜDÜ

1. Yazılı Şekil Şartı (Noter Zorunlu mu?)

Yazılı Olmalı, Noter Zorunlu Değil

Taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır, sözlü beyanlar geçersizdir. Noterde düzenlenme zorunluluğu yoktur, taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekil geçerlilik için yeterlidir. Ancak taahhüdün noter huzurunda yapılması (noterde düzenlenmesi ya da noter onaylı olması) ispat kolaylığı sağlar: noter onaylı taahhütte imzanın ve tarihin gerçekliği konusunda daha güçlü bir ispat gücü bulunur. Adi yazılı taahhütlerde ise kiracı imzaya ya da tarihe itiraz edebilir ve ispat sorunları yaşanabilir. Bu nedenle mümkün olduğunda taahhüdün noterde düzenlenmesi, ev sahibi açısından daha güvenlidir; ancak bu bir geçerlilik değil, ispat kolaylığı meselesidir.

2. Düzenlenme Tarihi (Sözleşmeden Sonra)

Sözleşmeyle Aynı Gün ya da Teslimden Önce İmzalanan Taahhüt Geçersiz Sayılır: Taahhütname, kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiralanan konut teslim edildikten sonra verilmelidir. Sözleşmeyle aynı gün ya da anahtar tesliminden önce imzalanan taahhütler, Yargıtay içtihatlarına göre kural olarak geçersiz sayılır. Bunun sebebi, sözleşmenin kurulduğu ya da anahtarın teslim edildiği aşamada kiracının, evi kiralayabilmek için baskı altında ve özgür iradesi olmaksızın taahhüt imzalamak zorunda kalabileceğinin kabul edilmesidir. Geçerli bir taahhüt için, kiracının konuta yerleştikten sonra, serbest iradesiyle ve ayrı bir tarihte taahhüt vermesi gerekir.

Düzenlenme Tarihi Neden Bu Kadar Önemli?

Tahliye taahhüdünün geçerliliğine yönelik uyuşmazlıkların büyük kısmı, taahhüdün düzenlenme tarihi üzerinde yoğunlaşır. Ev sahibi ile kiracı arasındaki en kritik nokta, taahhütnamenin imza (düzenlenme) tarihi ile kira sözleşmesi tarihi arasında ne kadar süre bulunduğudur. İmza tarihi kira sözleşmesiyle aynı güne ya da öncesine denk geliyorsa, taahhüt geçersizlik riski taşır; teslimden sonraki bir tarihe denk geliyorsa geçerli kabul edilme ihtimali güçlenir. Bu nedenle taahhütnamenin tarihinin, sözleşme ve teslim tarihinden sonra ve net biçimde belirtilmesi, geçerliliğin en önemli güvencesidir.

3. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi

Gün, Ay ve Yıl Açıkça Yazılmalı

Belgede, kiracının evi boşaltacağı gün, ay ve yıl açıkça yazılmalıdır. “1 yıl sonra” ya da “gerekirse çıkarım” gibi belirsiz ifadeler veya boş bırakılan tarihler sorun yaratabilir. Tahliye tarihi belirli ve net olmalıdır; çünkü ev sahibinin icra/dava için tanınan bir aylık süre bu tarihe göre başlar. Belirsiz ya da eksik tarih, hem taahhüdün geçerliliğini hem de tahliye sürecinin başlangıcını tartışmalı hale getirir.

Boş İmzalanıp Sonradan Doldurulan Tarih: Uygulamada taahhütname bazen boş tarihle imzalanıp sonradan ev sahibi tarafından doldurulmaktadır. Böyle bir durumda, tarihin rızası dışında ve gerçeğe aykırı biçimde sonradan doldurulduğu iddiasını ispat yükü kiracıya düşer. Yani kiracı, belgeyi boş imzaladığını ve tarihin sonradan doldurulduğunu somut delillerle kanıtlamak zorundadır; kanıtlayamazsa belgedeki tarih geçerli kabul edilebilir. Bu nedenle boşaltma tarihinin baştan açık yazılması, her iki taraf için de belirsizliği önler.

4. Özgür İradeyle Verilmiş Olması

Baskı, Tehdit ya da Hata Olmamalı

Taahhüdün geçerli olması için kiracının; baskı, tehdit ya da hata altında olmaksızın, kendi hür iradesiyle imzalaması gerekir. Kiracının serbest iradesini sakatlayan bir durum (irade fesadı) varsa, taahhüt geçersiz hale gelebilir. İşte bu nedenle, kira sözleşmesiyle aynı anda ya da teslimden önce alınan taahhütler geçersiz sayılır: bu aşamada kiracının, evi kiralayabilmek için özgür iradesi dışında taahhüt vermek zorunda kalabileceği kabul edilir. Özgür irade şartı, tahliye taahhüdünün temelini oluşturan koşullardan biridir.

5. Kiracının İmzası ve Ehliyeti

Bizzat Kiracı İmzalamalı, Her Kiracı Ayrı Ayrı

Belge, bizzat kiracı ya da yasal temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı (müşterek kiracı) varsa, taahhüdün geçerli olması için her birinin ayrı ayrı imzasının bulunması şarttır; yalnızca bir kiracının imzaladığı taahhüt diğerleri yönünden geçerli olmayabilir ve tahliyede sorun yaratır. Ayrıca imzalayan kişinin fiil ehliyetine (ergin ve ayırt etme gücüne) sahip olması gerekir. İmza ve ehliyet şartı, taahhüdün gerçekten taahhütte bulunan kişiye ait ve hukuken bağlayıcı olmasını sağlar.

6. Aile Konutu Durumu

Aile Konutunda Diğer Eşin Rızası Aranabilir: Taşınmaz aile konutu ise, sözleşmede ya da taahhütte imzası bulunmasa dahi diğer eşin de rızasının/imzasının aranması söz konusu olabilir. Aile konutu, eşlerin birlikte yaşadığı konuttur ve özel bir korumaya tabidir. Bu nedenle aile konutu niteliğindeki bir taşınmaza ilişkin tahliye taahhüdünde, yalnızca sözleşmeyi imzalayan eşin taahhüdü, diğer eşin rızası olmaksızın tahliye açısından sorun yaratabilir. Aile konutu durumunun, taahhüdün düzenlenmesi aşamasında dikkate alınması gerekir.

7. Şartsız (Kayıtsız Şartsız) Olması

Taahhüt Bir Koşula Bağlanamaz

Taahhüt kayıtsız ve şartsız olmalıdır; “kira ödenirse geçerli olur”, “kira artışı yapılırsa boşaltmam” gibi koşullara bağlanamaz. Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı kayıtsız şartsız boşaltacağını beyan etmesidir; bir şarta ya da karşı edime bağlanması taahhüdün niteliğine aykırıdır ve geçerliliğini tartışmalı hale getirir. Bu nedenle taahhütname, herhangi bir koşul içermeyecek biçimde ve yalnızca boşaltma iradesini net yansıtacak şekilde düzenlenmelidir.

8. Süresinde İcra veya Dava Yolu (1 Ay)

Tahliye Tarihinden İtibaren 1 Ay İçinde

Geçerli taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa, ev sahibi bu tarihten başlayarak bir ay içinde ya icra dairesine başvurarak tahliye takibi başlatır ya da Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açar. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir; süresi içinde harekete geçilmezse o dönem için taahhüde dayalı tahliye hakkı kullanılamayabilir. Bu nedenle taahhütteki tahliye tarihi geçtikten sonra vakit kaybetmeden yasal yola başvurulmalıdır.

Taahhüdü Geçersiz Kılan Haller

Taahhüdü Geçersiz Kılan Haller

Taahhüdü Geçersiz Kılan Haller

Durum Sonuç
Sözlü taahhüt (yazılı değil) Geçersiz
Sözleşmeyle aynı gün ya da teslimden önce imza Kural olarak geçersiz (Yargıtay içtihadı)
Belirsiz ya da hiç yazılmamış tahliye tarihi Geçerlilik tartışmalı; süreç sorunlu
Baskı, tehdit, hata (irade sakatlığı) Geçersiz hale gelebilir
Müşterek kiracılardan birinin imzası eksik Eksik imzalı taraf yönünden geçersiz olabilir
Şarta bağlanmış taahhüt Geçerlilik tartışmalı
1 aylık icra/dava süresinin kaçırılması O dönem için tahliye hakkı kullanılamaz
Kira ödenmemesi (temerrüt) nedeniyle tahliye davasının ayrıntıları için: Kira Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye Davası

Emsal ve Hukuki Değerlendirme

KİRA HUKUKU — TAAHHÜT TESLİMDEN SONRA VERİLMELİDİRTahliye taahhüdünün, kiralananın tesliminden sonra ve kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması hâlinde geçerli sayıldığı; kira sözleşmesiyle aynı anda ya da teslimden önce alınan taahhütlerin kural olarak geçersiz kabul edildiği yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.

KİRA HUKUKU — YAZILI ŞEKİL YETERLİ, NOTER ŞART DEĞİLTahliye taahhüdünün geçerliliği için yazılı şeklin yeterli olduğu, noterde düzenlenmenin geçerlilik şartı olmadığı; ancak noter onayının ispat kolaylığı sağladığı yönünde uygulama bulunmaktadır.

KİRA HUKUKU — BOŞ TARİH VE İSPAT YÜKÜTaahhütnamenin boş olarak imzalanıp tarihin sonradan doldurulduğu iddiasında, bu hususu ispat yükünün kiracıya ait olduğu; kiracı aksini ispatlayamazsa belgedeki tarihin geçerli kabul edilebileceği yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.

KİRA HUKUKU — BELİRLİ TAHLİYE TARİHİ ARANIRTahliye taahhüdünde boşaltma tarihinin belirli olması gerektiği; belirsiz ifadeler içeren ya da tahliye tarihi bulunmayan taahhütlerin tahliye açısından sorun oluşturabileceği yönünde kararlar bulunmaktadır.

KİRA HUKUKU — 1 AYLIK SÜREYE UYULMALIDIRGeçerli tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılması ya da dava açılması gerektiği; bu sürenin hak düşürücü nitelikte olduğu yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları nelerdir?
TBK m.352’deki şekil, tarih ve irade şartlarına eksiksiz uyulmalıdır: yazılı olma (sözlü geçersiz), kira sözleşmesi ve teslimden sonra düzenlenme, belirli tahliye tarihi (gün-ay-yıl), özgür irade, bizzat kiracının imzası (her müşterek kiracı ayrı ayrı), aile konutunda eş rızası, kayıtsız şartsızlık ve tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra/dava. Biri eksikse taahhüt geçersiz olabilir.
Tahliye taahhütnamesi noterden mi yapılmalı?
Hayır, noter zorunlu değildir; taahhüt yazılı olmalıdır ve adi yazılı şekil yeterlidir. Ancak noterde düzenlenmesi ispat kolaylığı sağlar: imza ve tarihin gerçekliği daha güçlü kanıtlanır. Adi yazılı taahhütte kiracı imzaya/tarihe itiraz edebilir. Yani noter, geçerlilik değil ispat meselesidir.
Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Hayır. Sözleşmeyle aynı gün ya da anahtar tesliminden önce imzalanan taahhütler Yargıtay içtihatlarına göre kural olarak geçersizdir. Sebep: bu aşamada kiracının, evi kiralayabilmek için özgür iradesi dışında imza atmak zorunda kalabileceğinin kabul edilmesi. Geçerli taahhüt için kiracının konuta yerleştikten sonra serbest iradesiyle taahhüt vermesi gerekir.
Tahliye taahhütnamesinde tarih boş bırakılırsa ne olur?
Boşaltma tarihi gün-ay-yıl olarak açıkça yazılmalıdır; “1 yıl sonra”/”gerekirse çıkarım” gibi ifadeler ve boş tarih sorun yaratır. Boş imzalanıp sonradan doldurulan tarihte, ispat yükü kiracıya düşer: kiracı boş imzaladığını ve tarihin sonradan doldurulduğunu somut delille kanıtlamalıdır; kanıtlayamazsa belgedeki tarih geçerli sayılabilir.
Birden fazla kiracı varsa tahliye taahhüdünü kim imzalar?
Belge bizzat kiracı ya da yasal temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Müşterek kiracı varsa her birinin ayrı ayrı imzası şarttır; tek kiracının imzası diğerleri yönünden geçerli olmayabilir. İmzalayan fiil ehliyetine sahip olmalıdır. Taşınmaz aile konutuysa diğer eşin rızası/imzası aranabilir.
Tahliye taahhüdü şarta bağlanabilir mi?
Hayır. Taahhüt kayıtsız ve şartsız olmalıdır. “Kira ödenirse geçerli”, “kira artışı yapılırsa boşaltmam” gibi koşullar şartsızlık ilkesine aykırıdır ve geçerliliği tartışmalı hale getirir. Taahhüt yalnızca belirli tarihte kayıtsız şartsız boşaltma iradesini yansıtmalıdır.
Tahliye taahhüdüne dayalı dava ne zaman açılmalı?
Taahhütteki tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır. Kiracı o tarihte boşaltmazsa ev sahibi bu süre içinde icra dairesi ya da Sulh Hukuk Mahkemesine başvurur. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa o dönem için taahhüde dayalı tahliye hakkı kullanılamayabilir.
HY
Yazarlar Hakkında
Avukat Hüseyin Yurtseven — Parla Hukuk & Danışmanlık, AnkaraBu içerik, Ankara Barosu’na kayıtlı Avukat Hüseyin Yurtseven tarafından hazırlanmış ve hukuki doğruluğu onaylanmıştır. Parla Hukuk olarak tahliye taahhütnamesinin düzenlenmesi, geçerlilik değerlendirmesi, taahhüde dayalı icra takibi ve tahliye davası dahil olmak üzere kira ve gayrimenkul hukuku alanında müvekkillere hizmet sunmaktayız. Buradaki bilgiler hukuki tavsiye niteliği taşımaz; her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

Kira HukukuTahliye TaahhütnamesiGeçerlilik ŞartlarıTBK 352Gayrimenkul Hukuku

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, düzenlenmesi ve taahhüde dayalı tahliye süreci için Avukat Hüseyin Yurtseven ile iletişime geçebilirsiniz.

Hukuki Danışmanlık Alın

Parla Hukuk & Danışmanlık — İletişim

Adres: Beştepe Mah. Meriç Cad. No: 5 Milaslı 2000 Plaza A Blok No: 12 (4. Kat) Yenimahalle / Ankara
Telefon: 0 (312) 212 91 07  |  GSM: 0 507 158 00 87
E-posta: parlahukuk@gmail.com  |  @parlahukuk

 

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir