Kiracı Kirayı Ödemezse Tahliye Süreci Nasıl Başlar? (İki Yol)

Q: Kiracı kirayı ödemezse tahliye süreci nasıl başlar?

Kiracınız kirayı ödemezse tahliye süreci; noter aracılığıyla ihtarname göndermek veya tahliye talepli icra takibi başlatmak olmak üzere iki temel yolla başlar. Birinci yolda, kiracıya noterden yazılı bir ihtarname gönderilir ve kira borcunun ödenmesi için konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün süre verilir; bu süre içinde ödeme yapılmazsa icra (sulh hukuk) mahkemesinde tahliye davası açılabilir. İkinci yolda, icra dairesi aracılığıyla kiracıya tahliye talepli ödeme emri gönderilir; kiracının 7 gün içinde itiraz, 30 gün içinde ödeme hakkı vardır ve süresinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir. Ayrıca bir kira dönemi içinde iki kez kira ödemeyip yazılı iki haklı ihtar alan kiracıya karşı, kiralama süresi sonunda dava yoluyla tahliye istenebilir. Hangi yolun uygun olduğu, borcun durumuna ve elde yazılı kira sözleşmesi bulunup bulunmadığına göre belirlenir.

Q: Kira ödenmediğinde noterden ihtarname nasıl çekilir?

Kira ödenmediğinde ev sahibi, kiracıya noter aracılığıyla yazılı bir ihtarname gönderir; sözlü uyarılar hukuken geçersizdir. İhtarnamede, ödenmeyen kira borcunun belirtilmesi ve bu borcun ödenmesi için süre verilmesi gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. İhtarnamede ayrıca, verilen süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde tahliye davası açılacağı ihtar edilir. Süre, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. 30 günlük süre içinde kira borcu ödenirse tahliye gündeme gelmez; ancak süre sonunda borç ödenmezse, ev sahibi icra (sulh hukuk) mahkemesinde temerrüt (kira ödenmemesi) nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtarnamenin noter aracılığıyla ve usulüne uygun gönderilmesi, hem ispat hem de sürecin geçerliliği açısından önemlidir.

Q: Tahliye talepli icra takibi nasıl başlatılır?

Tahliye talepli icra takibi, icra dairesi aracılığıyla kiracıya tahliye talepli bir ödeme emri gönderilerek başlatılır. Bu ödeme emrinde, ödenmeyen kira borcunun ödenmesi ve ödenmemesi hâlinde tahliye istenebileceği bildirilir. Kiracının, ödeme emrini aldıktan sonra 7 gün içinde borca itiraz etme hakkı vardır; kiracı itiraz ederse icra takibi durur ve uyuşmazlık icra mahkemesinde görülür. Kiracı itiraz etmezse ya da borcu kabul ederse, ödeme için 30 günlük yasal süre tanınır. Bu 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa, ev sahibi icra mahkemesinden kiracının tahliyesini talep edebilir. Tahliye talepli icra takibi, hem kira alacağının tahsili hem de tahliyenin sağlanması bakımından etkili bir yoldur; ancak süreç, itiraz ve süre kurallarının doğru izlenmesini gerektirir.

Q: Kira ödenmemesinde 30 günlük süre nedir?

Kira ödenmemesi (temerrüt) nedeniyle tahliyede, kiracıya ödeme için tanınan süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür. Bu süre, iki farklı yolda da karşımıza çıkar. Noter yoluyla ihtarname gönderildiğinde, kira borcunun ödenmesi için en az 30 günlük süre verilir ve bu sürede ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir. Tahliye talepli icra takibinde ise kiracı itiraz etmez ya da borcu kabul ederse, ödeme için 30 günlük yasal süre tanınır; bu süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenebilir. 30 günlük süre, kiracının borcunu ödeyerek tahliyeden kurtulması için tanınan son fırsattır. Süre, ihtarnamenin ya da ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren işler. Bu nedenle sürenin başlangıç tarihinin ve ödemenin bu süre içinde yapılıp yapılmadığının doğru takip edilmesi önemlidir.

Q: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?

İki haklı ihtar, bir kira dönemi (kira yılı) içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar çekilen kiracıya karşı açılabilen bir tahliye sebebidir. Kiracı, bir kira yılı içinde iki ayrı kira bedelini zamanında ödemeyip iki kez yazılı ihtar almışsa, ev sahibi kiralama süresinin (kira döneminin) sonunda dava yoluyla tahliye talep edebilir. Burada önemli olan, iki ihtarın da haklı (kiracının gerçekten temerrüde düşmüş olması) ve yazılı olmasıdır. İki haklı ihtar sebebiyle tahliyede, kiracının sonradan borcunu ödemiş olması davayı tek başına engellemez; çünkü tahliye sebebi ödememe değil, bir kira yılı içinde tekrarlanan gecikmedir. Bu yol, özellikle kirayı düzenli olarak geciktiren kiracılara karşı ev sahibine tahliye imkanı sağlar. Dava, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Q: Kira ödenmediğinde hangi yol daha hızlı: ihtarname mi icra takibi mi?

Kira ödenmediğinde iki yol da kullanılabilir; hangisinin daha hızlı ve uygun olduğu somut duruma göre değişir. Tahliye talepli icra takibi, hem kira alacağının tahsilini hem de tahliyeyi aynı süreçte sağladığı için çoğu zaman tercih edilen etkili bir yoldur; kiracı itiraz etmezse süreç görece hızlı ilerler. Ancak kiracı 7 gün içinde itiraz ederse takip durur ve uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır; bu da süreci uzatabilir. Noter yoluyla ihtarname gönderip ardından tahliye davası açma yolu ise, alacağın tahsilinden çok tahliyeye odaklanır ve 30 günlük süre sonunda dava açılmasını gerektirir. Uygulamada, kira alacağını da tahsil etmek isteyen ev sahipleri çoğunlukla tahliye talepli icra takibini tercih eder. En uygun yolun seçimi; borcun miktarına, kiracının tutumuna ve elde yazılı kira sözleşmesi bulunup bulunmadığına göre değerlendirilmelidir. Bu nedenle sürece başlamadan önce doğru stratejinin belirlenmesi önemlidir.

Kira Hukuku

Yayınlayan

Parla Hukuk & Danışmanlık

1 Eylül 2026

Açık 1 Eylül 2026

KİRACI KİRAYI ÖDEMEZSE TAHLİYE SÜRECİ NASIL BAŞLAR?Kiracınız kirayı ödemezse tahliye süreci, noter aracılığıyla ihtarname göndermek veya tahliye talepli icra takibi başlatmak olmak üzere iki temel yolla başlar. Hangi yolun uygun olduğu, borcun durumuna ve elde yazılı kira sözleşmesi bulunup bulunmadığına göre belirlenir.

Kira ödenmemesinde tahliye yolları şunlardır:

Noter Yoluyla İhtarname (Temerrüt): Noterden yazılı ihtar + en az 30 gün süre; ödenmezse tahliye davası.
Tahliye Talepli İcra Takibi: Ödeme emri; 7 gün itiraz, 30 gün ödeme süresi; ödenmezse tahliye.
İki Haklı İhtar: Bir kira döneminde iki yazılı ihtar; süre sonunda dava yoluyla tahliye.
Belirleyici Bilgi: Borcun ne kadardır ödenmediği ve yazılı kira sözleşmesinin bulunması.

BU YAZIMIZDA NELER BULACAKSINIZ

Kira Ödenmezse Tahliye Nasıl Başlar? (İki Yol)
1. Noter Yoluyla İhtarname (Temerrüt)
2. Tahliye Talepli İcra Takibi
3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
İki Yol Karşılaştırması (Hangisi Seçilmeli?)
30 Günlük Sürenin Önemi
Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Ne Olur?
Süreç ve Süreler Özet Tablosu
Emsal ve Hukuki Değerlendirme
Sıkça Sorulan Sorular

İki Yolİhtar / İcra takibi

30 GünÖdeme süresi

7 Günİcra itiraz süresi

İki İhtarBir kira döneminde

Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği tüm yollar (taahhüt, temerrüt, ihtiyaç, 10 yıl) için: Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder?

Kira Ödenmezse Tahliye Nasıl Başlar? (İki Yol)

Kiracınız kirayı ödemezse tahliye süreci, noter aracılığıyla ihtarname göndermek veya tahliye talepli icra takibi başlatmak olmak üzere iki temel yolla başlar. Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt), ev sahibine kiracıyı tahliye etme hakkı veren en güçlü sebeplerden biridir. Ancak bu hakkın kullanılması, kanunda öngörülen usul ve sürelere uyulmasını gerektirir. Ev sahibi, borcun durumuna ve kira alacağını da tahsil edip etmeme tercihine göre bu iki yoldan birini seçebilir; ayrıca tekrarlayan gecikmeler için iki haklı ihtar yolu da gündeme gelebilir.

1. Noter Yoluyla İhtarname (Temerrüt)

İhtar Çekme

Kiracıya noterden yazılı bir ihtarname gönderilir. Sözlü uyarılar hukuken geçersizdir.

Süre Tanıma

İhtarnamede kira borcunun ödenmesi için konut ve çatılı iş yerlerinde en az 30 gün süre verilir.

Dava Hakkı

30 günlük süre içinde borç ödenmezse, süre sonunda icra (sulh hukuk) mahkemesinde tahliye davası açılabilir.

Kira ödenmemesi (temerrüt) nedeniyle tahliye davasının ayrıntıları için: Kira Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye Davası

2. Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatma

Ödeme Emri

İcra dairesi aracılığıyla kiracıya tahliye talepli ödeme emri gönderilir.

İtiraz Süresi (7 Gün)

Kiracının ödeme emrini aldıktan sonra 7 gün içinde borca itiraz etme hakkı vardır. İtiraz edilirse takip durur.

Ödeme Süresi (30 Gün)

Kiracı itiraz etmez ya da borcu kabul ederse ödeme için 30 günlük yasal süre tanınır. Bu sürede ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

İtiraz Edilirse Takip Durur: Tahliye talepli icra takibinde kiracı, ödeme emrine 7 gün içinde itiraz ederse takip durur ve uyuşmazlık icra (sulh hukuk) mahkemesine taşınır. İtirazın haksız olduğu mahkemede ortaya konarsa süreç tahliyeyle sonuçlanabilir; ancak bu, süreci uzatabilir. Bu nedenle takip ve itiraz sürelerinin doğru izlenmesi önemlidir.

3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Bir Kira Döneminde İki Kez Geciktiren Kiracı

Bir kira dönemi içinde kiraya kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtar çekilen kiracı için, kiralama süresi sonunda dava yoluyla tahliye istenebilir. Yani kiracı, bir kira yılı içinde iki ayrı kira bedelini zamanında ödemeyip iki kez yazılı ihtar almışsa, ev sahibi kira döneminin sonunda tahliye davası açabilir. Burada önemli olan, iki ihtarın da haklı (kiracının gerçekten temerrüde düşmüş olması) ve yazılı olmasıdır. İki haklı ihtar sebebiyle tahliyede, kiracının sonradan borcunu ödemiş olması davayı tek başına engellemez; çünkü sebep, ödememe değil, bir kira yılı içinde tekrarlanan gecikmedir. Dava, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

İki Yol Karşılaştırması (Hangisi Seçilmeli?)

Unsur	Noter İhtarı + Tahliye Davası	Tahliye Talepli İcra Takibi
Başlangıç	Noterden 30 gün süreli ihtarname	İcra dairesinden tahliye talepli ödeme emri
Kiracının hakkı	30 gün içinde ödeme	7 gün itiraz / 30 gün ödeme
Odak	Tahliyeye odaklı	Hem alacak tahsili hem tahliye
İtiraz olursa	—	Takip durur, mahkemeye taşınır
Ne zaman avantajlı?	Sadece tahliye isteniyorsa	Kira alacağı da tahsil edilmek isteniyorsa

Kira Alacağını da Tahsil Etmek İsteyen İçin İcra Takibi: Uygulamada, hem ödenmeyen kira alacağını tahsil etmek hem de tahliye sağlamak isteyen ev sahipleri çoğunlukla tahliye talepli icra takibini tercih eder. Yalnızca tahliyeye odaklanan durumlarda ise noter ihtarı + tahliye davası yolu kullanılabilir. En uygun yol, borcun miktarına, kiracının tutumuna ve somut duruma göre belirlenmelidir.

30 Günlük Sürenin Önemi

Kiracının Tahliyeden Kurtulma Fırsatı

Kira ödenmemesi nedeniyle tahliyede, kiracıya ödeme için tanınan 30 günlük süre kritik öneme sahiptir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür ve iki yolda da karşımıza çıkar: noter ihtarında ödeme için verilen süre ve icra takibinde itiraz edilmediğinde tanınan ödeme süresi. Bu 30 günlük süre, kiracının borcunu ödeyerek tahliyeden kurtulması için tanınan son fırsattır; süre içinde ödeme yapılırsa tahliye gündeme gelmez. Süre, ihtarnamenin ya da ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren işler. Bu nedenle sürenin başlangıç tarihinin ve ödemenin bu süre içinde yapılıp yapılmadığının doğru takip edilmesi, sürecin sonucu açısından belirleyicidir.

Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Ne Olur?

Yazılı Sözleşme Olmasa da Kira İlişkisi İspatlanabilir: Yazılı kira sözleşmesi bulunmasa dahi, kira ilişkisinin varlığı ispatlanabildiği takdirde kira ödemeyen kiracıya karşı tahliye süreci yürütülebilir. Kira ilişkisi; banka dekontları (kira ödemeleri), tanık beyanları, mesajlaşmalar ve diğer delillerle ispatlanabilir. Ancak yazılı sözleşme, hem kira bedelinin hem de şartların ispatını kolaylaştırır ve süreci hızlandırır. Yazılı sözleşme yoksa, kira bedelinin ne kadar olduğu ve ne kadar süredir ödenmediği gibi hususların başka delillerle ortaya konması gerekir. Bu nedenle kira ödemelerinin banka aracılığıyla yapılması, olası bir tahliye sürecinde ev sahibinin elini güçlendirir.

Süreç ve Süreler Özet Tablosu

Yol / Kural	Süre
Noter ihtarında ödeme süresi (konut/çatılı işyeri)	En az 30 gün
İcra takibinde itiraz süresi	Ödeme emri tebliğinden 7 gün
İcra takibinde ödeme süresi (itiraz yoksa)	30 gün
İki haklı ihtar sonrası dava	Kira dönemi bitiminden 1 ay içinde
Görevli mahkeme	İcra (Sulh Hukuk) Mahkemesi

Kiracı Kendiliğinden Çıkarılamaz: Kira ödenmese dahi ev sahibi, kiracıyı kendiliğinden (kilit değiştirerek, eşyaları çıkararak, elektrik-su keserek) çıkaramaz. Tahliye, ancak icra takibi ve/veya mahkeme kararı ile hukuka uygun biçimde gerçekleşir. Aksi davranış, ev sahibi aleyhine hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.

Emsal ve Hukuki Değerlendirme

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, … kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde … dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 352/2 — İKİ HAKLI İHTAR

KİRA HUKUKU — TEMERRÜTTE 30 GÜNLÜK İHTAR ŞARTIKira bedelinin ödenmemesi hâlinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz günlük süre veren yazılı ihtar gönderilmesi ve bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde tahliye istenebileceği yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.

KİRA HUKUKU — TAHLİYE TALEPLİ İCRA VE 7 GÜN İTİRAZTahliye talepli icra takibinde kiracıya gönderilen ödeme emrine karşı yasal süre içinde (yedi gün) itiraz edilebileceği; itiraz hâlinde takibin duracağı ve uyuşmazlığın icra mahkemesinde çözüleceği yönünde uygulama bulunmaktadır.

KİRA HUKUKU — İKİ HAKLI İHTAR VE TAHLİYEBir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olan kiracıya karşı, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabileceği; sonradan ödemenin bu sebebi tek başına ortadan kaldırmadığı yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.

KİRA HUKUKU — SÖZLÜ İHTAR GEÇERSİZDİRKira ödenmemesi nedeniyle tahliyede, ihtarın yazılı olması gerektiği; sözlü uyarıların hukuken geçerli sayılmadığı ve süreç için yazılı ihtar/ödeme emri şartının arandığı yönünde uygulama bulunmaktadır.

KİRA HUKUKU — TAHLİYE DAVA/İCRA YOLUYLA GERÇEKLEŞİRKira ödenmese dahi kiraya verenin kiracıyı kendiliğinden tahliye edemeyeceği; tahliyenin ancak icra takibi ve/veya mahkeme kararıyla hukuka uygun biçimde gerçekleştirilebileceği yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı kirayı ödemezse tahliye süreci nasıl başlar?

İki temel yolla başlar: (1) noter aracılığıyla ihtarname göndermek (en az 30 gün süre; ödenmezse tahliye davası) veya (2) tahliye talepli icra takibi başlatmak (7 gün itiraz, 30 gün ödeme; ödenmezse tahliye). Ayrıca bir kira döneminde iki haklı ihtar alan kiracıya karşı süre sonunda dava açılabilir. Yol seçimi, borcun durumuna ve yazılı sözleşme olup olmamasına göre değişir.

Kira ödenmediğinde noterden ihtarname nasıl çekilir?

Kiracıya noterden yazılı ihtarname gönderilir (sözlü uyarı geçersiz). İhtarnamede kira borcu belirtilir ve konut/çatılı işyerinde en az 30 gün ödeme süresi verilir; ödenmezse tahliye davası açılacağı ihtar edilir. Süre tebliğden itibaren işler. 30 günde ödenmezse icra (sulh hukuk) mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açılır.

Tahliye talepli icra takibi nasıl başlatılır?

İcra dairesi aracılığıyla kiracıya tahliye talepli ödeme emri gönderilir. Kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı vardır; itiraz ederse takip durur ve icra mahkemesine taşınır. İtiraz etmez ya da borcu kabul ederse 30 günlük ödeme süresi tanınır; ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenir. Bu yol hem alacağı hem tahliyeyi kapsar.

Kira ödenmemesinde 30 günlük süre nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme için tanınan süre en az 30 gündür. Noter ihtarında ödeme için verilen süre ve icra takibinde itiraz edilmediğinde tanınan ödeme süresi bu şekildedir. Bu, kiracının borcunu ödeyerek tahliyeden kurtulması için son fırsattır. Süre tebliğ tarihinden itibaren işler; süre içinde ödenirse tahliye gündeme gelmez.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?

Bir kira dönemi içinde kirayı ödemediği için iki kez yazılı haklı ihtar alan kiracıya karşı, kira süresi sonunda dava yoluyla tahliye istenebilir. İki ihtar da haklı ve yazılı olmalıdır. Kiracının sonradan ödemesi davayı tek başına engellemez; sebep ödememe değil, tekrarlanan gecikmedir. Dava, dönem bitiminden 1 ay içinde açılır.

Kira ödenmediğinde hangi yol daha hızlı: ihtarname mi icra takibi mi?

Duruma göre değişir. Tahliye talepli icra takibi hem alacak tahsilini hem tahliyeyi kapsadığı için çok tercih edilir; kiracı itiraz etmezse hızlı ilerler. Ancak 7 gün içinde itiraz ederse takip durur, süreç uzayabilir. Noter ihtarı + dava yolu tahliyeye odaklıdır. Kira alacağını da isteyen ev sahipleri genelde icra takibini seçer.

Yazılı kira sözleşmesi yoksa kira ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi?

Evet, kira ilişkisi ispatlanabilirse. Yazılı sözleşme yoksa ilişki; banka dekontları, tanık, mesajlaşma gibi delillerle ispatlanabilir. Ancak yazılı sözleşme, kira bedeli ve şartların ispatını kolaylaştırır ve hızlandırır. Sözleşme yoksa kira miktarı ve ne kadar süredir ödenmediği başka delillerle ortaya konmalıdır. Kira ödemelerinin banka aracılığıyla yapılması ev sahibinin elini güçlendirir.

Yazarlar Hakkında
Avukat Hüseyin Yurtseven — Parla Hukuk & Danışmanlık, AnkaraBu içerik, Ankara Barosu’na kayıtlı Avukat Hüseyin Yurtseven tarafından hazırlanmış ve hukuki doğruluğu onaylanmıştır. Parla Hukuk olarak kira ödenmemesi (temerrüt) nedeniyle tahliye, tahliye talepli icra takibi, iki haklı ihtar, ihtarname ve kira uyuşmazlıkları dahil olmak üzere kira ve gayrimenkul hukuku alanında müvekkillere hizmet sunmaktayız. Buradaki bilgiler hukuki tavsiye niteliği taşımaz; her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

Kira HukukuKira ÖdenmemesiTemerrüt Tahliyeİcra TakibiGayrimenkul Hukuku

Kira ödemeyen kiracının tahliyesi, noter ihtarı, tahliye talepli icra takibi ve dava süreci için Avukat Hüseyin Yurtseven ile iletişime geçebilirsiniz.

Hukuki Danışmanlık Alın

Parla Hukuk & Danışmanlık — İletişim

Adres: Beştepe Mah. Meriç Cad. No: 5 Milaslı 2000 Plaza A Blok No: 12 (4. Kat) Yenimahalle / Ankara
Telefon: 0 (312) 212 91 07 | GSM: 0 507 158 00 87
E-posta: parlahukuk@gmail.com | @parlahukuk