İhtarname çekilmezse kira farkı hangi dönemden itibaren geçerli olur?

Kira tespit davasında, yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı; davanın ne zaman açıldığına ve usulüne uygun ihtarname çekilip çekilmediğine bağlıdır. Yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılmışsa ya da bu süre içinde kiracıya usulüne uygun yazılı ihtarname gönderilmişse, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Buna karşılık, dava yeni dönemin başlamasından sonra açılmış ve önceden usulüne uygun ihtar da çekilmemişse, belirlenen yeni kira bedeli genellikle bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Bu durumda, o dönem için geriye dönük fark istenmesi mümkün olmayabilir. Bu nedenle ihtarnamenin süresinde ve usulüne uygun gönderilmesi, yeni kiranın ve dolayısıyla farkın hangi tarihten itibaren geçerli olacağını belirleyen en kritik unsurdur.

Kira tespit davasında yeni kira bedeli ileriye mi yoksa geriye mi etkilidir?

Kira tespit davasında belirlenen yeni kira bedeli, kural olarak ileriye yönelik etkilidir; geçmiş kira yıllarına dönük olarak uygulanmaz. Yani mahkeme, geçmişteki dönemler için değil; davanın kapsadığı yeni kira dönemi ve sonrası için kira bedelini belirler. Ancak burada 'geriye dönük fark' kavramı, geçmiş yıllar anlamında değil; dava süresince geçen aylar anlamında kullanılır. Şöyle ki: dava açıldığında ya da usulüne uygun ihtar çekildiğinde yeni kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli kabul edilir; ancak yargılama uzun sürdüğü için kiracı bu süre boyunca eski kirayı ödemeye devam eder. Karar kesinleştiğinde, yeni dönemin başından itibaren oluşan fark toplu olarak istenir. Dolayısıyla yeni kira bedeli, geçmiş yıllara değil; davanın açıldığı yeni dönem ve dava süresine etki eder. Bu ayrımın doğru anlaşılması, hangi dönemler için fark istenebileceğini netleştirir.

Kira Tespit Davasında Geriye Dönük Fark İstenir mi? (Açıklama)

Q: Geçmiş yıllara ait kira farkı kira tespit davasıyla istenebilir mi?

Hayır. Dava açılmadan önceki eski kira yıllarına ait geçmiş dönem farkları, kira tespit davasıyla istenemez. Örneğin kiracının yıllar önce düşük ödediği kiralar için geriye dönük 'eksik ödeme' talebinde bulunulamaz. Kira tespit davası, geçmişteki kira bedellerini yeniden belirleyip geriye dönük fark yaratan bir dava değildir; kira bedelini, davanın kapsadığı yeni dönem için ve ileriye yönelik olarak belirler. Yani mahkeme, geçmiş kira yıllarına dönüp 'o yıllarda kira şu kadar olmalıydı' diyerek eksik kalan tutarı hükmedemez. Geçmiş dönemler için kira, o dönemde geçerli olan sözleşme ve yasal artış kuralları çerçevesinde belirlenmiş sayılır. Bu nedenle kira tespit davasında talep edilebilecek fark, geçmiş yıllar için değil; yalnızca davanın açıldığı yeni dönem ve dava süresince geçen aylar bakımından gündeme gelir.

Q: Kira tespit davasında fark hangi durumlarda istenebilir?

Kira tespit davasında fark, iki durumda istenebilir. Birincisi, yeni kira döneminin başlangıcından önce dava açılmışsa ya da bu döneme ilişkin usulüne uygun ihtarname tebliğ edilmişse, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli o yeni dönemin başından itibaren geçerli sayılır. İkincisi, yargılama uzun sürdüğü için dava süresince (davanın devam ettiği aylar boyunca) eski kirayla ödenen tutarlar ile mahkemenin hükmettiği yeni kira bedeli arasındaki fark, karar kesinleştiğinde kiracıdan toplu olarak istenebilir. Yani davacı (kiraya veren), dava açarken ya da usulüne uygun ihtar çekmişse, yeni dönemin başından itibaren yeni kira bedelinin geçerli olmasını sağlayabilir; dava boyunca kiracı eski kirayı ödemeye devam etse bile, karar kesinleştiğinde aradaki fark toplu olarak talep edilir. Bu nedenle davanın zamanında açılması ve ihtarnamenin usulüne uygun gönderilmesi, farkın hangi tarihten itibaren isteneceğini doğrudan etkiler.

Q: Kira farkı dava süresince nasıl hesaplanır ve toplu istenir?

Kira tespit davaları, keşif ve bilirkişi incelemesi gibi aşamalar nedeniyle uzun sürebilir. Bu süre boyunca kiracı, kural olarak mevcut (eski) kira bedelini ödemeye devam eder. Ancak mahkeme dava sonunda yeni kira bedelini belirler ve bu yeni bedel, dava açılırken usulüne uygun talep ve ihtar şartları sağlanmışsa, yeni dönemin başından itibaren geçerli kabul edilir. Karar kesinleştiğinde, dava süresince kiracının ödediği eski kira tutarları ile mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli arasındaki fark, ay ay hesaplanır ve kiracıdan toplu olarak talep edilir. Örneğin dava 18 ay sürmüş ve bu süre boyunca kiracı eski kirayı ödemişse, her ay için oluşan fark toplanarak kiracıdan istenir. Bu tutar, gerektiğinde icra takibiyle de tahsil edilebilir. Bu nedenle farkın doğru hesaplanabilmesi için dava tarihinin, yeni dönem başlangıcının ve ödenen kira tutarlarının net biçimde belgelenmesi önemlidir.

Q: Kira farkı için ayrı dava açmak gerekir mi?

Kira tespit davasında mahkeme, yeni kira bedelini belirler ve bu bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağına karar verir. Dava süresince oluşan fark, kural olarak kira tespit kararının kesinleşmesiyle muaccel (istenebilir) hâle gelir. Bu farkın tahsili için çoğu zaman ayrı bir alacak davası açmaya gerek kalmadan, kesinleşen tespit kararına dayanılarak icra takibi başlatılabilir. Yani kiraya veren, tespit kararı kesinleştikten sonra, dava süresince biriken kira farkını icra yoluyla talep edebilir. Ancak somut duruma göre, farkın miktarı ya da kapsamı konusunda uyuşmazlık çıkarsa, ayrı bir alacak davası da gündeme gelebilir. Bu nedenle, kira tespit davası açılırken farkın nasıl talep edileceği ve tahsil sürecinin nasıl yürütüleceği konusunda baştan doğru bir strateji belirlenmesi, hak kaybını önlemek açısından önemlidir.

Kira Hukuku

Yayınlayan

Parla Hukuk & Danışmanlık

2 Eylül 2026

Açık 2 Eylül 2026

KİRA TESPİT DAVASINDA GERİYE DÖNÜK FARK İSTENİR Mİ?Kira tespit davasında, dava açılmadan önceki geçmiş yıllara ait geriye dönük kira farkı istenemez ancak davanın açıldığı yeni kira döneminin başından (veya usulüne uygun ihtar çekilmişse o tarihten) itibaren karar verilirse, dava süresince geçen aylar için fark talep edilebilir.

Kısaca özetlemek gerekirse:

İstenemez: Dava öncesi geçmiş yıllara ait eksik ödeme / geriye dönük fark.
İstenebilir: Yeni dönem başından (dava/ihtar tarihinden) itibaren oluşan fark.
Dava Süresi: Yargılama boyunca oluşan fark, karar kesinleşince toplu istenir.
Belirleyici: Davanın açılma tarihi ve usulüne uygun ihtarname.

BU YAZIMIZDA NELER BULACAKSINIZ

Geriye Dönük Fark İstenir mi? (Temel Kural)
İstenemeyen Durumlar (Geçmiş Yıllar)
İstenebilen Durumlar (Yeni Dönem ve Dava Süresi)
İhtarname ve Dava Tarihinin Rolü
Fark Nasıl Hesaplanır ve Toplu İstenir?
Yeni Kira İleriye mi, Geriye mi Etkilidir?
Farkın Tahsili: Ayrı Dava Gerekir mi?
İstenebilen ve İstenemeyen Durumlar Tablosu
Emsal ve Hukuki Değerlendirme
Sıkça Sorulan Sorular

Geçmiş Yıllarİstenemez

Yeni DönemFark istenebilir

Dava SüresiToplu tahsil

İhtar/DavaTarih belirleyici

Kira tespit davasının genel esasları, şartları ve nasıl açıldığı için: Kira Tespit Davası — Genel Rehber

Geriye Dönük Fark İstenir mi? (Temel Kural)

Kira tespit davasında, dava açılmadan önceki geçmiş yıllara ait geriye dönük kira farkı istenemez ancak davanın açıldığı yeni kira döneminin başından (veya usulüne uygun ihtar çekilmişse o tarihten) itibaren karar verilirse, dava süresince geçen aylar için fark talep edilebilir. Bu ayrım, kira tespit davasının en çok yanlış anlaşılan noktalarından biridir. Kira tespit davası, geçmişteki kira bedellerini yeniden belirleyip geriye dönük borç yaratan bir dava değildir. Kira bedelini, davanın kapsadığı yeni dönem için belirler. “Geriye dönük fark” ifadesi burada geçmiş yıllar anlamında değil; dava süresince geçen aylar anlamında kullanılır.

İstenemeyen Durumlar (Geçmiş Yıllar)

Geçmiş Kira Yıllarına Ait Fark İstenemez: Kira tespit davasıyla, dava açılmadan önceki eski kira yıllarına ait geçmiş dönem farkları istenemez. Örneğin kiracının yıllar önce düşük ödediği kiralar için geriye dönük “eksik ödeme” talebinde bulunulamaz. Mahkeme, geçmiş kira yıllarına dönüp “o yıllarda kira şu kadar olmalıydı” diyerek eksik kalan tutarı hükmedemez. Geçmiş dönemler için kira, o dönemde geçerli olan sözleşme ve yasal artış kuralları çerçevesinde belirlenmiş sayılır.

Örnek: Yıllarca Düşük Ödenen Kira

Bir kiraya veren, kiracının son beş yıldır piyasa değerinin çok altında kira ödediğini fark edip, “geçmiş beş yıl için aradaki farkı toplu isteyeyim” diyemez. Kira tespit davası bu şekilde işlemez, geçmişe dönük toplu fark yaratmaz. Kiraya verenin yapabileceği, kira tespit davası açarak kira bedelini yeni dönem için güncel (rayiç) değere yükseltmektir. Geçmişte oluşan “kayıp” ise kural olarak telafi edilemez. Bu nedenle kira bedelinin zamanında ve düzenli olarak güncellenmesi (gerektiğinde kira tespit davası açılması) önemlidir.

İstenebilen Durumlar (Yeni Dönem ve Dava Süresi)

Yeni Dönem Başından İtibaren Geçerlilik

Yeni kira döneminin başlangıcından önce dava açılmışsa ya da bu döneme ilişkin usulüne uygun ihtarname tebliğ edilmişse, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli o yeni dönemin başından itibaren geçerli sayılır.

Dava Süresince Oluşan Fark

Yargılama uzun sürdüğü için, dava süresince (davanın devam ettiği aylar boyunca) eski kirayla ödenen tutarlar ile mahkemenin hükmettiği yeni kira bedeli arasındaki fark, karar kesinleştiğinde kiracıdan toplu olarak istenir.

Neden “Dava Süresi Farkı” Adil Bir Denge Sağlar?

Kira tespit davaları keşif ve bilirkişi incelemesi nedeniyle çoğu zaman aylarca sürer. Bu süre boyunca kiracı, kural olarak eski (düşük) kirayı ödemeye devam eder. Eğer yeni kira yalnızca karar tarihinden itibaren geçerli olsaydı, kiracı dava süresince eski düşük kirayı ödeyerek avantaj elde etmiş olurdu. Bu nedenle, dava açılırken usulüne uygun talep ve ihtar şartları sağlanmışsa, yeni kira yeni dönemin başından itibaren geçerli kabul edilir ve dava süresince oluşan fark karar kesinleşince toplu olarak istenir. Böylece yargılamanın uzaması, kiraya vereni hak kaybına uğratmaz.

Kira tespit davasının ne kadar sürdüğü, keşif-bilirkişi ve istinaf aşamaları için: Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

İhtarname ve Dava Tarihinin Rolü

Yeni Kiranın Başlangıç Tarihini İhtar ve Dava Belirler: Yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın ne zaman açıldığına ve usulüne uygun ihtarname çekilip çekilmediğine bağlıdır. Yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılmışsa ya da bu süre içinde kiracıya usulüne uygun yazılı ihtarname gönderilmişse, belirlenen yeni kira o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Dava yeni dönem başladıktan sonra açılmış ve önceden ihtar da çekilmemişse, yeni kira genellikle bir sonraki dönemden itibaren uygulanır. Bu durumda o dönem için fark istenemeyebilir.

İhtarname 30 Gün Kala Çekilmişse

Kiraya veren, yeni kira döneminin başlamasına en az otuz gün kala kiracıya usulüne uygun bir ihtarname göndermişse, kira tespit davasını yeni dönem içinde açsa bile, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli o dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu, kiraya verenin dava açmakta geciktiği durumlarda dahi, ihtar sayesinde yeni dönemin başından itibaren fark isteyebilmesini sağlar. İhtarnamenin noter aracılığıyla ve süresinde gönderilmesi, farkın hangi tarihten itibaren isteneceği açısından belirleyicidir.

Fark Nasıl Hesaplanır ve Toplu İstenir?

Ay Ay Hesaplanıp Karar Kesinleşince Talep Edilir

Dava süresince kiracı, kural olarak mevcut (eski) kira bedelini ödemeye devam eder. Mahkeme dava sonunda yeni kira bedelini belirler ve bu bedel, şartlar sağlanmışsa yeni dönemin başından itibaren geçerli kabul edilir. Karar kesinleştiğinde, dava süresince kiracının ödediği eski kira tutarları ile mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli arasındaki fark, ay ay hesaplanır ve kiracıdan toplu olarak talep edilir. Örneğin dava 18 ay sürmüş ve bu süre boyunca kiracı eski kirayı ödemişse, her ay için oluşan fark toplanarak kiracıdan istenir. Bu tutar, gerektiğinde icra takibiyle de tahsil edilebilir. Bu nedenle dava tarihinin, yeni dönem başlangıcının ve ödenen kira tutarlarının net biçimde belgelenmesi önemlidir.

Yeni Kira İleriye mi, Geriye mi Etkilidir?

Kural: İleriye Etkili; İstisna: Dava Süresi Farkı

Kira tespit davasında belirlenen yeni kira bedeli, kural olarak ileriye yönelik etkilidir; geçmiş kira yıllarına dönük olarak uygulanmaz. Ancak “geriye dönük fark” kavramı burada geçmiş yıllar anlamında değil, dava süresince geçen aylar anlamında kullanılır. Dava açıldığında ya da usulüne uygun ihtar çekildiğinde yeni kira, yeni dönemin başından itibaren geçerli kabul edilir; yargılama uzun sürdüğü için kiracı bu süre boyunca eski kirayı ödemeye devam eder ve karar kesinleştiğinde oluşan fark toplu istenir. Dolayısıyla yeni kira bedeli, geçmiş yıllara değil; davanın açıldığı yeni dönem ve dava süresine etki eder. Bu ayrımın doğru anlaşılması, hangi dönemler için fark istenebileceğini netleştirir.

Farkın Tahsili: Ayrı Dava Gerekir mi?

Kesinleşen Tespit Kararıyla İcra Takibi

Kira tespit davasında mahkeme, yeni kira bedelini ve bu bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını belirler. Dava süresince oluşan fark, kural olarak tespit kararının kesinleşmesiyle istenebilir (muaccel) hâle gelir. Bu farkın tahsili için çoğu zaman ayrı bir alacak davası açmaya gerek kalmadan, kesinleşen tespit kararına dayanılarak icra takibi başlatılabilir. Yani kiraya veren, tespit kararı kesinleştikten sonra biriken kira farkını icra yoluyla talep edebilir. Ancak farkın miktarı ya da kapsamı konusunda uyuşmazlık çıkarsa, ayrı bir alacak davası da gündeme gelebilir. Bu nedenle dava açılırken farkın nasıl talep edileceği konusunda baştan doğru strateji belirlenmesi, hak kaybını önler.

İstenebilen ve İstenemeyen Durumlar Tablosu

Durum	Geriye Dönük Fark
Dava öncesi geçmiş kira yıllarına ait fark	İstenemez
Yıllar önce düşük ödenen kiralar için “eksik ödeme”	İstenemez
Yeni dönem başından önce dava açılmışsa	Yeni dönem başından itibaren istenebilir
Yeni döneme ilişkin usulüne uygun ihtar çekilmişse	İhtar/dönem başından itibaren istenebilir
Dava süresince (yargılama devam ederken) oluşan fark	Karar kesinleşince toplu istenebilir
Dava geç açılmış + ihtar da yoksa	Genellikle sonraki dönemden geçerli; o dönem fark istenemeyebilir

Emsal ve Hukuki Değerlendirme

“Kiracı … yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önceki bir tarihte ihtarda bulunmak … koşuluyla, kira bedelinin tespiti … istenebilir. Mahkemece belirlenen bedel, ihtar ya da dava tarihindeki kira döneminin başından itibaren geçerli olur.”
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 345 — KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI

KİRA HUKUKU — GEÇMİŞ DÖNEM FARKI İSTENEMEZKira tespit davasında belirlenen kira bedelinin, dava açılmadan önceki geçmiş kira dönemlerine uygulanamayacağı; geçmiş yıllara ilişkin geriye dönük fark talep edilemeyeceği yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.

KİRA HUKUKU — İHTAR/DAVA TARİHİ DÖNEMİNDEN GEÇERLİYeni dönem başlangıcından en az otuz gün önce ihtar çekilmesi ya da dava açılması hâlinde, mahkemece belirlenen kira bedelinin ihtar veya dava tarihindeki kira döneminin başından itibaren geçerli olacağı yönünde düzenleme ve uygulama bulunmaktadır.

KİRA HUKUKU — DAVA SÜRESİNCE OLUŞAN FARK TOPLU İSTENİRYeni kira bedelinin yeni dönemin başından itibaren geçerli olduğu hâllerde, dava süresince eski kira ile yeni kira arasındaki farkın, karar kesinleştiğinde talep edilebileceği yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.

KİRA HUKUKU — İHTAR YOKSA SONRAKİ DÖNEMDEN GEÇERLİYeni dönem başladıktan sonra ve önceden usulüne uygun ihtar çekilmeksizin açılan kira tespit davasında, belirlenen bedelin kural olarak sonraki kira döneminden itibaren geçerli olabileceği yönünde kararlar bulunmaktadır.

KİRA HUKUKU — FARK İCRA YOLUYLA TAHSİL EDİLEBİLİRKesinleşen kira tespit kararına dayanılarak, dava süresince oluşan kira farkının icra takibi yoluyla talep edilebileceği yönünde uygulama bulunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davasında geriye dönük fark istenir mi?

Dava öncesi geçmiş yıllara ait fark istenemez. Ancak dava, yeni dönem başından önce açılmışsa ya da usulüne uygun ihtar çekilmişse, mahkemenin belirlediği yeni kira o dönemin başından geçerli olur; dava süresince oluşan fark, karar kesinleşince toplu olarak istenir. Yani fark, geçmiş yıllar için değil, yeni dönem ve dava süresi için söz konusudur.

Geçmiş yıllara ait kira farkı kira tespit davasıyla istenebilir mi?

Hayır. Dava öncesi eski kira yıllarına ait geçmiş dönem farkları istenemez; yıllar önce düşük ödenen kiralar için geriye dönük “eksik ödeme” talep edilemez. Mahkeme geçmiş yıllara dönüp eksik tutarı hükmedemez. Kira tespit davası, kirayı yeni dönem için güncel değere yükseltir; geçmiş “kayıp” telafi edilemez.

Kira tespit davasında fark hangi durumlarda istenebilir?

İki durumda: (1) Yeni dönem başından önce dava açılmışsa ya da usulüne uygun ihtar tebliğ edilmişse, yeni kira o dönemin başından geçerlidir. (2) Yargılama uzun sürdüğü için dava süresince eski kira ile yeni kira arasındaki fark, karar kesinleşince toplu istenir. Davanın zamanında açılması ve ihtar belirleyicidir.

İhtarname çekilmezse kira farkı hangi dönemden geçerli olur?

Yeni dönem başından en az 30 gün önce dava açılmış ya da usulüne uygun ihtar gönderilmişse, yeni kira o dönemin başından geçerlidir. Dava geç açılmış ve ihtar da yoksa, yeni kira genellikle bir sonraki dönemden uygulanır; o dönem için fark istenemeyebilir. İhtarın süresinde ve usulüne uygun olması kritiktir.

Kira farkı dava süresince nasıl hesaplanır ve toplu istenir?

Dava boyunca kiracı eski kirayı öder. Mahkeme yeni kirayı belirler ve şartlar varsa yeni dönem başından geçerli sayılır. Karar kesinleşince, ödenen eski kira ile yeni kira arasındaki fark ay ay hesaplanıp toplu istenir. Örneğin 18 ay süren davada her ayın farkı toplanır; gerekirse icra takibiyle tahsil edilir. Dava tarihi ve ödemelerin belgelenmesi önemlidir.

Kira tespit davasında yeni kira ileriye mi geriye mi etkilidir?

Kural olarak ileriye etkilidir; geçmiş yıllara uygulanmaz. “Geriye dönük fark” burada geçmiş yıllar değil, dava süresi anlamındadır. Dava/ihtar tarihinde yeni kira yeni dönem başından geçerli kabul edilir; dava süresince eski kira ödenir, karar kesinleşince fark toplu istenir. Yani yeni kira yeni dönem ve dava süresine etki eder.

Kira farkı için ayrı dava açmak gerekir mi?

Çoğu zaman gerekmez. Dava süresince oluşan fark, tespit kararının kesinleşmesiyle istenebilir hâle gelir ve kesinleşen karara dayanılarak icra takibi başlatılabilir. Ancak farkın miktarı/kapsamı uyuşmazlık yaratırsa ayrı bir alacak davası gündeme gelebilir. Bu yüzden baştan doğru strateji belirlemek hak kaybını önler.

Yazarlar Hakkında
Avukat Hüseyin Yurtseven — Parla Hukuk & Danışmanlık, AnkaraBu içerik, Ankara Barosu’na kayıtlı Avukat Hüseyin Yurtseven tarafından hazırlanmış ve hukuki doğruluğu onaylanmıştır. Parla Hukuk olarak kira bedelinin tespiti, geriye dönük fark, ihtarname, kira farkının tahsili ve kira uyuşmazlıkları dahil olmak üzere kira ve gayrimenkul hukuku alanında müvekkillere hizmet sunmaktayız. Buradaki bilgiler hukuki tavsiye niteliği taşımaz; her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

Kira HukukuKira Tespit DavasıGeriye Dönük FarkKira Farkı TahsiliGayrimenkul Hukuku

Kira tespit davası, geriye dönük fark talebi, ihtarname ve kira farkının tahsili için Avukat Hüseyin Yurtseven ile iletişime geçebilirsiniz.

Hukuki Danışmanlık Alın

Parla Hukuk & Danışmanlık — İletişim

Adres: Beştepe Mah. Meriç Cad. No: 5 Milaslı 2000 Plaza A Blok No: 12 (4. Kat) Yenimahalle / Ankara
Telefon: 0 (312) 212 91 07 | GSM: 0 507 158 00 87
E-posta: parlahukuk@gmail.com | @parlahukuk