Kira Hukuku
Yayınlayan author-avatar
0
Kira Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu, Süreç Nasıl İşler?

 

KİRA DAVALARINDA ARABULUCULUK ZORUNLU MU, SÜREÇ NASIL İŞLER?Kira tespit, tahliye ve uyarlama gibi birçok kira uyuşmazlığında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu kural, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı olarak uygulanmaktadır.

Zorunlu arabuluculuk sürecinde öne çıkan aşamalar şunlardır:

  • Başvuru: Adliyedeki Arabuluculuk Bürosuna bizzat ya da avukat aracılığıyla ücretsiz başvuru.
  • Görevlendirme: Büro, sicile kayıtlı bir arabulucu görevlendirir.
  • Görüşmeler: Kural olarak 3 hafta; zorunlu hâlde en fazla 1 hafta uzatılabilir.
  • Sonuç: Anlaşma → ilam niteliğinde tutanak; anlaşmama → son tutanakla dava.
BU YAZIMIZDA NELER BULACAKSINIZ

  1. Kira Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu?
  2. Hangi Kira Uyuşmazlıklarında Zorunludur?
  3. 1. Başvuru (Arabuluculuk Bürosu)
  4. 2. Arabulucunun Görevlendirilmesi
  5. 3. Görüşmeler (3 Hafta + 1 Hafta)
  6. 4. Toplantıya Katılım ve Yaptırım
  7. 5. Sonuç: Anlaşma ya da Son Tutanak
  8. Hazırlanması Gereken Belgeler
  9. Süreç ve Süreler Özet Tablosu
  10. Emsal ve Hukuki Değerlendirme
  11. Sıkça Sorulan Sorular
Zorunlu1 Eylül 2023’ten
ÜcretsizBüroya başvuru
3+1 HaftaGörüşme süresi
Son TutanakDava şartı
Kira tespit davası ile ilgili ilgili genel bilgi için: Kira Tespit Davasında Geriye Dönük Fark İstenir mi? (Açıklama)

Kira Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kira tespit, tahliye ve uyarlama gibi birçok kira uyuşmazlığında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu kural, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı olarak uygulanmaktadır. Yani kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda doğrudan mahkemeye dava açılamaz. Önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Arabuluculuk son tutanağı eklenmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilir. Bu düzenlemenin amacı, uyuşmazlıkların mahkemeye gitmeden, daha hızlı ve daha az masraflı biçimde çözülmesini sağlamaktır.

Son Tutanak Olmadan Dava Reddedilir: Zorunlu arabuluculuk, kira davalarında bir dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan ya da son tutanak dava dilekçesine eklenmeden doğrudan mahkemeye başvurulursa, dava dava şartı yokluğundan reddedilir. Bu nedenle kira davası açmadan önce arabuluculuk sürecinin usulüne uygun tamamlanması ve son tutanağın temin edilmesi zorunludur.
Hangi Kira Uyuşmazlıklarında Zorunludur?

Hangi Kira Uyuşmazlıklarında Zorunludur?

Hangi Kira Uyuşmazlıklarında Zorunludur?

ZORUNLU ARABULUCULUK KAPSAMINDAKİ KİRA UYUŞMAZLIKLARI

  • Kira bedelinin tespiti (kira tespit davası)
  • Kiralananın tahliyesi (tahliye davaları)
  • Kira sözleşmesinin uyarlanması
  • Kira alacağı ve tazminat talepleri
  • Kira ilişkisinden kaynaklanan diğer uyuşmazlıklar
Geçici Hukuki Korumada İstisna: Bazı özel durumlarda (örneğin ihtiyati tedbir ya da ihtiyati haciz gibi geçici hukuki koruma talepleri) arabuluculuk şartı aranmadan mahkemeye başvurulabilir ancak asıl uyuşmazlık için yine arabuluculuk süreci işletilir. Somut olayın hangi kategoriye girdiği ve arabuluculuk şartının uygulanıp uygulanmayacağı, uyuşmazlığın türüne göre değerlendirilmelidir.

1. Başvuru (Arabuluculuk Bürosu)

Adliyedeki Büroya Ücretsiz Başvuru

Taraflardan biri, davanın açılacağı adliyedeki Arabuluculuk Bürosuna bizzat veya avukatı aracılığıyla ücretsiz olarak başvurur. Büroların bulunmadığı yerlerde başvuru, görevlendirilen yazı işleri müdürlüklerine yapılır. Başvuru sırasında uyuşmazlığın konusu ve karşı tarafın bilgileri belirtilir. Başvuru için özel bir dava dilekçesi hazırlamaya gerek yoktur. Büroya yapılan başvuru yeterlidir. Doğru adliyedeki büroya (yetki kurallarına uygun biçimde) başvurulması önemlidir. Yanlış yerde yürütülen süreç sonradan sorun yaratabilir.

2. Arabulucunun Görevlendirilmesi

Sicile Kayıtlı Arabulucu Atanır

Başvurunun ardından büro, sicile kayıtlı bir arabulucuyu görevlendirir. Arabulucu, tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişi olarak süreci yürütür. Taraflara çözüm dayatmaz, yalnızca müzakere ortamını sağlar ve tarafların kendi çözümlerini bulmalarına yardımcı olur. Görevlendirilen arabulucu, dosyayı inceledikten sonra taraflarla iletişime geçer ve süreci başlatır. Arabulucunun sicile kayıtlı ve yetkili olması, sürecin geçerliliği açısından önemlidir.

3. Görüşmeler (3 Hafta + 1 Hafta)

Kural Olarak 3 Hafta, En Fazla 1 Hafta Uzatma

Arabulucu, taraflarla iletişime geçerek ilk toplantıya davet eder. Toplantılar kural olarak arabulucunun görevlendirilmesinden itibaren 3 hafta içinde sonuçlandırılır. Bu süre, zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla 1 hafta uzatılabilir. Yani süreç, kural olarak 3 hafta, uzatma hâlinde en fazla 4 hafta içinde tamamlanır. Bu kısa süre, arabuluculuğu mahkeme sürecine göre çok daha hızlı bir çözüm yolu hâline getirir. Tarafların görüşmelere zamanında ve hazırlıklı katılması, bu sürenin verimli kullanılmasını sağlar.

4. Toplantıya Katılım ve Yaptırım

Katılmayan Taraf Haklı Çıksa Bile Giderleri Öder: Arabuluculuk görüşmelerine katılmak zorunludur. İlk toplantıya mazeret göstermeksizin katılmayan taraf, dava sonunda kısmen veya tamamen haklı çıksa bile, yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve bu taraf lehine vekalet ücretine de hükmedilmez. Yani arabuluculuk toplantısına geçerli mazereti olmaksızın katılmamak, davayı kazanan taraf için dahi ciddi bir mali yük doğurabilir. Bu düzenlemenin amacı, tarafları arabuluculuk sürecine ciddi biçimde katılmaya teşvik etmektir.

Katılamıyorsanız Mazeretinizi Bildirin

Arabuluculuk toplantısına davet edilen tarafın, geçerli bir mazereti yoksa mutlaka katılması gerekir. Katılamayacaksa, mazeretini usulüne uygun biçimde ve zamanında bildirmesi önemlidir. Geçerli mazeret (örneğin sağlık durumu, önceden planlanmış ve ertelenemez bir yükümlülük gibi) hâlinde katılmama, yukarıdaki yaptırıma yol açmaz. Ancak mazeretsiz katılmama hem hakların korunması hem de mali yükümlülükler açısından ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle davete kayıtsız kalınmaması gerekir.

5. Sonuç: Anlaşma ya da Son Tutanak

1

Anlaşma Sağlanırsa (İlam Niteliği)

Taraflar anlaşmaya varırsa ortak bir tutanak imzalanır ve bu belge ilam (mahkeme kararı) niteliği kazanır. Anlaşmaya uyulmazsa, ayrıca dava açmaya gerek kalmadan bu belgeye dayanarak icra takibi başlatılabilir.

2

Anlaşma Sağlanamazsa (Son Tutanak)

Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak ile mahkemeye dava açılabilir. Son tutanak, dava dilekçesine eklenir ve dava şartının yerine getirildiğini kanıtlar.

Anlaşma sağlanamazsa açılacak kira tespit davasının süresi ve aşamaları için: Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Hazırlanması Gereken Belgeler

ARABULUCULUK İÇİN HAZIRLANMASI YARARLI BELGELER

  • Kira sözleşmesi
  • Tapu kaydı ya da kiralayanı gösterir belge
  • Kira ödemelerine ilişkin banka dekontları
  • Varsa gönderilen ihtarnameler
  • Kira tespitinde: emsal kira ilan ve araştırmaları
  • Tahliyede: tahliye sebebine ilişkin belgeler (taahhüt, ihtar vb.)

Belgeler Hem Arabuluculukta Hem Davada İşe Yarar

Bu belgeler, arabuluculuk görüşmelerinde tarafların iddialarını somutlaştırmasına ve daha sağlıklı bir müzakere yürütülmesine yardımcı olur. Anlaşma sağlanamayıp dava açılması gerektiğinde de aynı belgeler dava dosyasında kullanılacağından, baştan düzenli biçimde hazırlanması hem arabuluculuk hem de olası dava aşamasında zaman kazandırır.

Süreç ve Süreler Özet Tablosu

Aşama Açıklama / Süre
Zorunluluk 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı
Başvuru Adliyedeki Arabuluculuk Bürosu (ücretsiz)
Görevlendirme Büro, sicile kayıtlı arabulucu atar
Görüşme süresi Kural 3 hafta; en fazla 1 hafta uzatma (toplam 4 hafta)
Katılmama yaptırımı Haklı çıksa bile tüm yargılama gideri + vekalet ücreti yok
Anlaşma Ortak tutanak, ilam niteliği (icra edilebilir)
Anlaşmama Son tutanak; dava dilekçesine eklenir

Emsal ve Hukuki Değerlendirme

“Kiralanan taşınmazların … ilişkin uyuşmazlıklar … dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.”
6325 SAYILI HUKUK UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK KANUNU — DAVA ŞARTI ARABULUCULUK
KİRA HUKUKU — ARABULUCULUK DAVA ŞARTIDIR (1 EYLÜL 2023)Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasının dava şartı olduğu; bu şart yerine getirilmeden açılan davanın usulden reddedileceği yönünde düzenleme ve uygulama bulunmaktadır.

KİRA HUKUKU — SON TUTANAK EKLENMEDEN DAVA REDDEDİLİRArabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmeden ya da arabuluculuğa başvurulmadan açılan kira davasının, dava şartı yokluğundan reddedileceği yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.

ARABULUCULUK — İLK TOPLANTIYA KATILMAMANIN YAPTIRIMIGeçerli bir mazeret göstermeksizin ilk arabuluculuk toplantısına katılmayan tarafın, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulacağı ve lehine vekalet ücretine hükmedilmeyeceği yönünde düzenleme bulunmaktadır.

ARABULUCULUK — ANLAŞMA BELGESİ İLAM NİTELİĞİNDEDİRArabuluculuk sonunda taraflar ve arabulucu tarafından imzalanan anlaşma belgesinin ilam niteliğinde belge sayıldığı ve icra edilebilir olduğu yönünde düzenleme bulunmaktadır.

ARABULUCULUK — SÜREÇ KURAL OLARAK ÜÇ HAFTADIRArabuluculuk görüşmelerinin, arabulucunun görevlendirilmesinden itibaren kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırılacağı; bu sürenin zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabileceği yönünde düzenleme bulunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira tespit, tahliye ve uyarlama gibi uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu kural 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartıdır. Doğrudan dava açılamaz, önce arabuluculuk tamamlanmalıdır. Son tutanak eklenmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilir.
Kira davalarında arabuluculuğa nasıl başvurulur?
Taraflardan biri, davanın açılacağı adliyedeki Arabuluculuk Bürosuna bizzat ya da avukatı aracılığıyla ücretsiz başvurur. Büro yoksa yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Özel dilekçe gerekmez, büroya başvuru yeterlidir. Ardından büro sicile kayıtlı arabulucu görevlendirir. Doğru adliyeye (yetki kurallarına uygun) başvuru önemlidir.
Kira arabuluculuğunda süreç ne kadar sürer?
Görüşmeler kural olarak 3 hafta içinde sonuçlandırılır; zorunlu hâlde arabulucu bunu en fazla 1 hafta uzatabilir (toplam en çok 4 hafta). Bu, mahkemeye göre çok daha hızlı bir çözüm sağlar. Arabulucu görevlendirilince tarafları toplantıya davet eder; anlaşma tutanağı ya da son tutanakla süreç biter.
Arabuluculuk toplantısına katılmazsam ne olur?
Katılım zorunludur. İlk toplantıya mazeretsiz katılmayan taraf, dava sonunda haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücreti verilmez. Yani davayı kazansanız bile ciddi mali yük doğar. Katılamıyorsanız mazeretinizi usulüne uygun bildirin.
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa ne olur?
Taraflar anlaşırsa ortak bir anlaşma tutanağı imzalanır ve bu belge ilam (mahkeme kararı) niteliği kazanır; doğrudan icra edilebilir. Karşı taraf uymazsa, ayrıca dava açmadan bu belgeyle icra takibi başlatılır. Anlaşma yoksa son tutanak düzenlenir ve dava açılabilir.
Hangi kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunludur?
Kira tespiti, tahliye, uyarlama, kira alacağı ve tazminat gibi uyuşmazlıklarda zorunludur (1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı). Ancak ihtiyati tedbir/haciz gibi geçici hukuki koruma taleplerinde arabuluculuk aranmadan mahkemeye gidilebilir; asıl uyuşmazlık için yine arabuluculuk işletilir. Uyuşmazlığın türü belirleyicidir.
Arabuluculuk için hangi belgeler hazırlanmalı?
Kira sözleşmesi, tapu (ya da kiralayanı gösterir belge), banka dekontları, varsa ihtarnameler; kira tespitinde emsal kira ilan/araştırmaları, tahliyede tahliye sebebine ilişkin belgeler (taahhüt, ihtar) yararlıdır. Bu belgeler hem müzakereyi güçlendirir hem anlaşma olmazsa dava dosyasında kullanılır.
HY
Yazarlar Hakkında
Avukat Hüseyin Yurtseven — Parla Hukuk & Danışmanlık, AnkaraBu içerik, Ankara Barosu’na kayıtlı Avukat Hüseyin Yurtseven tarafından hazırlanmış ve hukuki doğruluğu onaylanmıştır. Parla Hukuk olarak kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, kira tespiti, tahliye, uyarlama ve kira alacağı süreçleri dahil olmak üzere kira ve gayrimenkul hukuku alanında müvekkillere hizmet sunmaktayız. Buradaki bilgiler ve süreler genel bilgilendirme niteliğindedir, hukuki tavsiye niteliği taşımaz; her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

Kira HukukuZorunlu ArabuluculukDava ŞartıKira UyuşmazlığıGayrimenkul Hukuku

Kira uyuşmazlığınızda zorunlu arabuluculuk süreci, başvuru, görüşmeler ve sonrasında açılacak dava için Avukat Hüseyin Yurtseven ile iletişime geçebilirsiniz.

Hukuki Danışmanlık Alın

Parla Hukuk & Danışmanlık — İletişim

Adres: Beştepe Mah. Meriç Cad. No: 5 Milaslı 2000 Plaza A Blok No: 12 (4. Kat) Yenimahalle / Ankara
Telefon: 0 (312) 212 91 07  |  GSM: 0 507 158 00 87
E-posta: parlahukuk@gmail.com  |  @parlahukuk

 

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir