Kira Hukuku
Yayınlayan author-avatar
0
10 Yılı Dolduran Kiracı Gerekçesiz Çıkarılabilir mi?

 

10 YILI DOLDURAN KİRACI GEREKÇESİZ ÇIKARILABİLİR Mİ?Evet, 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracı, herhangi bir haklı gerekçe (ihtiyaç, esaslı onarım vb.) gösterilmeksizin, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince ev sahibi tarafından fesih bildirimiyle çıkarılabilir. Ancak sürelere ve yazılı bildirim şartına titizlikle uyulması gerekir.

Gerekçesiz fesih için aranan şartlar şunlardır:

  • 10 Yıllık Uzama Süresi: İlk 1 yıllık sözleşme + 10 yıllık uzama (toplamda 11 yıl) tamamlanmalıdır.
  • Yazılı Bildirim (İhtarname): Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı ihtarname (noter).
  • Tahliye Davası: Kiracı çıkmazsa tahliye davası şarttır; sadece ihtar yeterli değildir.
  • Sebep Gerekmez: İhtiyaç, onarım gibi bir gerekçe göstermeye gerek yoktur.

BU YAZIMIZDA NELER BULACAKSINIZ

  1. 10 Yıl Dolan Kiracı Gerekçesiz Çıkarılır mı?
  2. 1. 10 Yıllık Uzama Süresi (Toplam 11 Yıl)
  3. 2. Yazılı Bildirim / İhtarname (3 Ay Önce)
  4. 3. Tahliye Davası (Sadece İhtar Yetmez)
  5. Sebep Göstermeye Gerek Yoktur
  6. 11 Yıl Nasıl Hesaplanır? (Örnek)
  7. 10 Yıl Dolmadan Tahliye Mümkün mü?
  8. İlk Sözleşme Tarihi ve Uzama Dönemi
  9. Şartlar ve Süreç Özet Tablosu
  10. Emsal ve Hukuki Değerlendirme
  11. Sıkça Sorulan Sorular
EvetGerekçe gerekmez
11 Yıl1 yıl + 10 uzama
3 Ay ÖnceYazılı bildirim
Dava Şartİhtar tek başına yetmez
10 yılını dolduran kiracının tahliyesi, TBK m.347 ve bildirim süreleri için: 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi (TBK 347)

10 Yıl Dolan Kiracı Gerekçesiz Çıkarılır mı?

Evet, 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracı, herhangi bir haklı gerekçe (ihtiyaç, esaslı onarım vb.) gösterilmeksizin, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince ev sahibi tarafından fesih bildirimiyle çıkarılabilir. Bu, kira hukukunda ev sahibine tanınmış özel bir imkandır: diğer tahliye yollarının aksine, burada bir sebebin ispatı gerekmez. Yalnızca sürenin dolması ve usulüne uygun bildirim yeterlidir. Ancak “gerekçesiz” olması, “usulsüz” olabileceği anlamına gelmez. Sürelere ve yazılı bildirim şartına titizlikle uyulması, ayrıca kiracı çıkmazsa tahliye davası açılması gerekir.

“On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 347 — UZAYAN KİRALARDA FESİH

1. 10 Yıllık Uzama Süresi (Toplam 11 Yıl)

İlk 1 Yıl + 10 Yıl Uzama

İlk yapılan bir yıllık sözleşme ve ardından geçen 10 yıllık uzama süresinin (toplamda 11 yıl) tamamlanmış olması gerekir. Belirli süreli bir kira sözleşmesi (örneğin bir yıllık) yapıldığında, süre bitince sözleşme kendiliğinden yıldan yıla uzar. TBK 347’ye göre gerekçesiz fesih hakkı, bu uzama döneminin 10 yılı doldurmasıyla doğar. Yani ilk bir yıllık asıl kira süresi ile ardından gelen 10 yıllık uzama süresi birlikte hesaplandığında, toplamda 11 yıllık bir süre söz konusu olur. Uygulamada bu nedenle “toplam 11 yıl” ifadesi kullanılır: 1 yıl asıl sözleşme + 10 yıl uzama.

2. Yazılı Bildirim / İhtarname (3 Ay Önce)

Uzama Yılının Bitiminden En Az 3 Ay Önce

Ev sahibinin, onuncu uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bir ihtarname (genellikle noter aracılığıyla) göndermesi gerekir. Bu bildirimin yazılı olması şarttır; sözlü bildirim geçerli değildir. İhtarname genellikle noter aracılığıyla gönderilir; çünkü noter bildirimi, bildirimin yapıldığını ve tarihini ispat açısından güçlü bir delil oluşturur. İhtarnamede, kira sözleşmesinin ilgili uzama yılının sonunda sona erdirileceği ve taşınmazın boşaltılması gerektiği bildirilir. Üç aylık süre, uzama yılının bittiği tarihe göre hesaplanır; bu nedenle bildirimin zamanında yapılması kritik önem taşır.

Süre Kaçırılırsa Sözleşme Bir Yıl Daha Uzar: Üç aylık bildirim süresi kaçırılırsa, sözleşme bir yıl daha uzayabilir ve fesih hakkı ancak bir sonraki uzama yılının bitiminde, yine üç ay önceden bildirimle kullanılabilir. Bu nedenle ihtarnamenin tarihinin doğru hesaplanması ve süresinde gönderilmesi büyük önem taşır. Bir yıl beklemek zorunda kalmamak için, uzama yılının bitiş tarihi ve üç aylık süre dikkatle takip edilmelidir.

3. Tahliye Davası (Sadece İhtar Yetmez)

Sadece İhtarname Çekmek Kiracıyı Çıkarmaya Yetmez: Kiracı ihtarnameye rağmen evden çıkmazsa, ev sahibinin tahliye davası açması şarttır. Sadece ihtarname çekmek, kiracıyı doğrudan evden çıkarmak için yeterli değildir. İhtarname, sözleşmenin sona erdirileceğini bildiren bir belgedir; ancak kiracı bu bildirime rağmen taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açarak mahkeme kararıyla ve gerektiğinde icra yoluyla tahliyeyi sağlar. Ev sahibi, kiracıyı kendiliğinden (kilit değiştirerek, eşyalarını çıkararak) çıkaramaz; bu hukuka aykırıdır.

Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk

10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye davası açılmadan önce de, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Kiranın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir. Son tutanak eklenmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilebilir. Bu nedenle ihtarname sürecinden sonra, dava aşamasında arabuluculuk adımının da atlanmaması gerekir.

Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği tüm yollar (taahhüt, temerrüt, ihtiyaç, 10 yıl) için: Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder?

Sebep Göstermeye Gerek Yoktur

Diğer Tahliye Yollarından Farkı

10 yıllık uzama süresine dayalı fesih hakkının en önemli özelliği, sebep gösterme zorunluluğunun bulunmamasıdır. Diğer tahliye yollarında (ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, temerrüt) ev sahibinin belirli bir sebebi ispatlaması gerekirken; 10 yıllık uzama süresine dayalı fesihte yalnızca sürenin dolması ve usulüne uygun bildirim yeterlidir. Yani ev sahibi “kendim oturacağım” ya da “onarım yapacağım” gibi bir gerekçe sunmak ve bunu ispatlamak zorunda değildir; sadece süreye ve bildirime dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu, uzun süreli kira ilişkilerinde ev sahibine tanınmış özel bir imkandır. Ancak sebep gerekmese de, sürelere ve yazılı bildirim şartına titizlikle uyulması zorunludur.

11 Yıl Nasıl Hesaplanır? (Örnek)

Somut Örnek Üzerinden Hesaplama

Diyelim ki kira sözleşmesi 1 Ocak 2015’te bir yıllık olarak yapıldı. İlk kira süresi 31 Aralık 2015’te doldu; ardından sözleşme her yıl kendiliğinden uzamaya başladı. 10 yıllık uzama süresi, ilk sürenin bitiminden itibaren işleyerek 31 Aralık 2025’te dolmuş olur (2016’dan 2025’e 10 uzama yılı). Böylece asıl 1 yıl + 10 yıl uzama = toplam 11 yıl tamamlanır. Bu durumda ev sahibi, 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının (2026 kira yılı) bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yaparak, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Görüldüğü gibi, ilk sözleşmenin başlangıç tarihi ve kaçıncı uzama yılında olunduğu, fesih hakkının ne zaman doğduğunu belirler. (Tarihler örnektir; her somut olayda sözleşme tarihine göre hesaplanmalıdır.)

10 Yıl Dolmadan Tahliye Mümkün mü?

10 Yıl Dolmadan Tahliye Mümkün mü?

10 Yıl Dolmadan Tahliye Mümkün mü?

Diğer Sebeplerle Mümkün Olabilir

10 yıllık uzama süresi dolmadan, TBK 347’ye dayalı gerekçesiz fesih yolu kullanılamaz. Ancak bu, 10 yıl dolmadan tahliyenin tamamen imkansız olduğu anlamına gelmez. Ev sahibinin başka tahliye sebepleri varsa (konut/işyeri ihtiyacı, kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, geçerli tahliye taahhüdü) bu sebeplere dayanarak ve ilgili şartları sağlayarak tahliye talep edebilir. Yani 10 yıl dolmadan tahliye, gerekçesiz fesihle değil; kanunda sayılan diğer sebeplerden birine dayanılarak mümkün olur. Bu nedenle somut durumda hangi tahliye yolunun uygun olduğunun doğru belirlenmesi önemlidir.

Kira ödenmemesi, ihtiyaç ve tahliye taahhüdü gibi 10 yıl dolmadan kullanılabilecek yollar için: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (Kendim/Oğlum Oturacağım)

İlk Sözleşme Tarihi ve Uzama Dönemi

İlk Sözleşmenin Başlangıç Tarihi ve Kaçıncı Uzama Yılı Belirleyicidir: Gerekçesiz fesih hakkının ne zaman kullanılabileceği, iki bilgiye göre netleşir: kiracıyla yapılan ilk sözleşmenin başlangıç tarihi ve şu an kaçıncı uzama yılında olunduğu. İlk sözleşme tarihinden itibaren asıl süre + uzama yılları sayılarak 10 yıllık uzamanın (toplam 11 yıl) dolup dolmadığı belirlenir. Bu süre dolmuşsa, ev sahibi izleyen uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirim yaparak fesih hakkını kullanabilir. Bu nedenle sürecin başında, sözleşmenin başlangıç tarihinin ve uzama döneminin doğru tespit edilmesi gerekir.

Şartlar ve Süreç Özet Tablosu

Unsur Açıklama
Süre şartı İlk 1 yıl + 10 yıl uzama = toplam 11 yıl
Sebep Gerekmez (ihtiyaç/onarım şart değil)
Bildirim Uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce, yazılı (noter)
İhtar yeterli mi? Hayır; kiracı çıkmazsa tahliye davası şart
Görevli mahkeme Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava öncesi Zorunlu arabuluculuk (dava şartı)
Süre kaçırılırsa Sözleşme 1 yıl daha uzar; sonraki dönem beklenir
Kiracı Kendiliğinden Çıkarılamaz: 10 yıllık süre dolsa ve bildirim yapılsa dahi, ev sahibi kiracıyı kendiliğinden (kilit değiştirerek, eşya çıkararak) çıkaramaz. Tahliye, ancak mahkeme kararı ve icra yoluyla hukuka uygun biçimde gerçekleşir. Aksi davranış, ev sahibi aleyhine hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.

Emsal ve Hukuki Değerlendirme

KİRA HUKUKU — 10 YIL SONRASI GEREKÇESİZ FESİHOn yıllık uzama süresini dolduran kira ilişkisinde, kiraya verenin izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebileceği yönünde düzenleme ve yerleşik uygulama mevcuttur.

KİRA HUKUKU — SÜRE 1 YIL + 10 YIL UZAMA OLARAK HESAPLANIROn yıllık uzama süresinin, asıl kira süresinin bitiminden sonra işleyen uzama yıllarıyla hesaplandığı; asıl süre ile uzama süresinin birlikte değerlendirildiği yönünde uygulama bulunmaktadır.

KİRA HUKUKU — YAZILI BİLDİRİM VE 3 AYLIK SÜRE ŞARTTIRGerekçesiz feshin geçerli olabilmesi için, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunulması gerektiği; süresinde bildirim yapılmaması hâlinde sözleşmenin bir yıl daha uzayacağı yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.

KİRA HUKUKU — İHTAR TEK BAŞINA TAHLİYE SAĞLAMAZFesih bildirimine (ihtarnameye) rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracının tahliyesinin ancak dava yoluyla sağlanabileceği; bildirimin tek başına fiili tahliye için yeterli olmadığı yönünde yerleşik uygulama mevcuttur.

KİRA HUKUKU — TAHLİYE DAVA VE İCRA YOLUYLA GERÇEKLEŞİRKiraya verenin kiracıyı kendiliğinden tahliye edemeyeceği; 10 yıllık süreye dayalı tahliyenin de mahkeme kararı ve gerektiğinde icra yoluyla hukuka uygun biçimde gerçekleştirilebileceği yönünde uygulama bulunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

10 yılı dolduran kiracı gerekçesiz çıkarılabilir mi?
Evet. 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracı, haklı gerekçe (ihtiyaç, onarım vb.) gösterilmeksizin, TBK 347. madde gereğince fesih bildirimiyle çıkarılabilir. Şartlar: (1) 1 yıl + 10 yıl uzama (toplam 11 yıl), (2) uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı ihtarname, (3) kiracı çıkmazsa tahliye davası. Sadece ihtar yetmez.
10 yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır (toplam 11 yıl mı)?
İlk 1 yıllık asıl süre + 10 yıllık uzama = toplam 11 yıl. Belirli süreli sözleşme bitince yıldan yıla uzar; gerekçesiz fesih hakkı, uzama döneminin 10 yılı doldurmasıyla doğar. Uygulamada “toplam 11 yıl” denir. İlk sözleşmenin başlangıç tarihi ve kaçıncı uzama yılında olunduğu, hakkın ne zaman doğduğunu belirler.
10 yıl dolan kiracıya ihtarname nasıl ve ne zaman gönderilir?
Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı ihtarname gönderilir (sözlü geçersiz). Genellikle noter aracılığıyla gönderilir; bildirim ve tarih ispatı güçlü olur. Süre uzama yılının bitiş tarihine göre hesaplanır. Süre kaçırılırsa sözleşme 1 yıl daha uzar ve fesih ancak sonraki uzama yılında kullanılabilir.
10 yıl dolan kiracı ihtarnameyle kendiliğinden çıkar mı?
Hayır. Sadece ihtarname yetmez. Kiracı bildirime rağmen çıkmazsa, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Ev sahibi kiracıyı kendiliğinden (kilit değiştirerek) çıkaramaz; bu hukuka aykırıdır. Dava öncesi zorunlu arabuluculuk da tamamlanmalıdır. İhtar ilk adım, dava zorunlu ikinci aşamadır.
10 yıl dolan kiracı çıkarmada haklı sebep gerekir mi?
Hayır. Sebep gösterme zorunluluğu yoktur. Diğer yollarda (ihtiyaç, iki haklı ihtar, temerrüt) sebep ispatı gerekirken, 10 yıllık uzamaya dayalı fesihte yalnızca sürenin dolması ve usulüne uygun bildirim yeterlidir. Ev sahibi “kendim oturacağım” gibi gerekçe sunmak zorunda değildir. Ancak sürelere ve yazılı bildirim şartına titizlikle uyulmalıdır.
10 yıl dolan kiracı çıkarmada hangi mahkeme görevlidir?
Görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kiracı fesih bildirimine rağmen çıkmazsa bu mahkemede tahliye davası açılır. Dava öncesi zorunlu arabuluculuk şarttır. Mahkeme, süre ve bildirim şartlarının gerçekleştiğini tespit ederse tahliyeye karar verir; kiracı yine çıkmazsa icra yoluyla tahliye yapılır.
10 yıl dolmadan kiracı bu yolla çıkarılabilir mi?
Hayır, 10 yıl dolmadan gerekçesiz fesih yolu kullanılamaz. Ancak 10 yıl dolmadan tahliye tamamen imkansız değildir: ev sahibinin konut/işyeri ihtiyacı, kira ödenmemesi, iki haklı ihtar, geçerli tahliye taahhüdü gibi başka sebepleri varsa, bunlara dayanarak tahliye isteyebilir. Yani 10 yıl dolmadan tahliye, diğer sebeplere dayanılarak mümkündür.
HY
Yazarlar Hakkında
Avukat Hüseyin Yurtseven — Parla Hukuk & Danışmanlık, AnkaraBu içerik, Ankara Barosu’na kayıtlı Avukat Hüseyin Yurtseven tarafından hazırlanmış ve hukuki doğruluğu onaylanmıştır. Parla Hukuk olarak 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye, fesih bildirimi (ihtarname), tahliye davası ve kira uyuşmazlıkları dahil olmak üzere kira ve gayrimenkul hukuku alanında müvekkillere hizmet sunmaktayız. Buradaki bilgiler hukuki tavsiye niteliği taşımaz; her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

Kira Hukuku10 Yıllık KiracıGerekçesiz FesihTBK 347Gayrimenkul Hukuku

10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye, fesih bildirimi, süreler ve tahliye davası için Avukat Hüseyin Yurtseven ile iletişime geçebilirsiniz.

Hukuki Danışmanlık Alın

Parla Hukuk & Danışmanlık — İletişim

Adres: Beştepe Mah. Meriç Cad. No: 5 Milaslı 2000 Plaza A Blok No: 12 (4. Kat) Yenimahalle / Ankara
Telefon: 0 (312) 212 91 07  |  GSM: 0 507 158 00 87
E-posta: parlahukuk@gmail.com  |  @parlahukuk

 

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir