Gayrimenkul Hukuku
Yayınlayan author-avatar
0
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

 

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası; kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacı gerekçesiyle kiracıyı taşınmazı boşaltmaya zorlamak amacıyla açtığı dava türüdür. Dava açılabilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması şarttır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.

BU YAZIMIZDA NELER BULACAKSINIZ

  1. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?
  2. Yasal Dayanak: TBK m.350 ve m.351
  3. İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması
  4. Kimler İçin İhtiyaç Gerekçesiyle Tahliye Açılabilir?
  5. Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
  6. İş Yeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
  7. Dava Açma Süreleri
  8. Yeni Malikin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Hakkı (TBK m.351)
  9. 3 Yıl Yasağı ve Tazminat Sorumluluğu (TBK m.355)
  10. Arabuluculuk Zorunluluğu
  11. Yargıtay Emsal Kararları
  12. Sık Sorulan Sorular

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun (TBK) 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiş olup kiraya verenin konut veya iş yeri gereksinimi nedeniyle mevcut kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazı boşaltmasını talep ettiği özel bir tahliye yoludur. Diğer tahliye gerekçelerinden (örneğin iki haklı ihtar) farklı olarak bu davada kiracının herhangi bir kusuru aranmaz; yalnızca kiraya verenin gerçek bir ihtiyacının varlığı yeterlidir.

Türk hukukunda kiracı koruması güçlü biçimde düzenlendiğinden mahkemeler ihtiyaç iddialarını titiz biçimde incelemektedir. Salt kira artırmak ya da kiracıdan kurtulmak amacıyla ileri sürülen ihtiyaç iddiaları Yargıtay tarafından istikrarlı biçimde reddedilmektedir.

TBK 350Mevcut malikin ihtiyacı
TBK 351Yeni malikin ihtiyacı
Sulh HMGörevli mahkeme
3 YılYeniden kiralama yasağı

Yasal Dayanak: TBK m.350 ve m.351

“Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 350 — KONUT VE İŞ YERİ GEREKSİNİMİ
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.”
TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 351 — YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ

İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre ihtiyaç sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın üç temel niteliği birlikte taşıması zorunludur:

Gerçeklik

İhtiyaç durumu fiilen mevcut olmalıdır. Hayali, abartılmış ya da ileride doğması beklenen ihtiyaç yeterli değildir. Dava açıldığı anda var olan ihtiyacın yargılama süresince de devam etmesi gerekir.

Samimiyet

Tahliye talebi ekonomik kazanç sağlama, kiracıdan kurtulma ya da kira artırma amacıyla yapılmamalıdır. İhtiyacın gerçek bir yaşam koşulundan kaynaklandığı anlaşılmalıdır.

Zorunluluk

İhtiyaç geçici nitelikte olmamalı; sürekli ve zorunlu bir nitelik taşımalıdır. Başka bir konut veya iş yeri imkânı varken açılan davalar reddedilir.

Yargılama Süresince Devam Şartı: Dava açıldığı sırada ihtiyaç mevcutsa da yargılama devam ederken ihtiyaç ortadan kalkarsa (örneğin kiralananın satılması) mahkeme davayı reddeder. Yargıtay bu konuda son derece titiz bir denetim uygulamaktadır.

Kimler İçin İhtiyaç Gerekçesiyle Tahliye Açılabilir?

TBK m.350 uyarınca tahliye davası açılabilecek kişi çevresi sınırlı biçimde belirlenmiştir:

  • Kiraya verenin kendisi
  • Kiraya verenin eşi (resmi nikâhlı eş)
  • Altsoyu: çocuklar, torunlar ve daha aşağı kuşaklar
  • Üstsoyu: anne, baba, büyükanne, büyükbaba
  • Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan diğer kişiler (örneğin engelli kardeş)
Tüzel Kişiler (Şirketler): Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre kiralayan şirket (tüzel kişi), ortakları veya çalışanları için ihtiyaç gerekçesiyle tahliye davası açamaz. Tüzel kişinin “konut ihtiyacı” kavramsal olarak mümkün değildir; iş yeri ihtiyacı ise yalnızca tüzel kişinin kendi faaliyetleri için geçerlidir.

Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Konut ihtiyacı en sık ileri sürülen tahliye gerekçelerinden biridir. Mahkemeler bu davalarda özellikle şu noktaları inceler:

Kiraya Verenin Kirada Oturması Hâlinde

Kiraya verenin kendisinin başka bir kiralık konutta oturduğu durumda, ihtiyaç konut ihtiyacının kabulü için bu gerçek tek başına yeterli sayılmaktadır. Yargıtay, kiraya verenin kirada oturmasını ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun önemli bir karinesi olarak değerlendirmektedir. Bu hâlde ayrıca tahliye tehdidi altında bulunduğu ispatına gerek yoktur.

Kiraya Verenin Başka Bir Taşınmazı Varsa

Kiraya verenin başka bir konut ya da taşınmazı bulunması tek başına davayı düşürmez. Ancak o taşınmazın ihtiyacı karşılamaya elverişli olup olmadığı somut olarak incelenir. Taşınmazın mevcut ihtiyaca uygun olmadığı ya da kullanılamaz durumda olduğu kanıtlanabilirse dava yine de kabul edilebilir.

İş Yeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

İş yeri ihtiyacına dayalı tahliye davalarında Yargıtay daha sıkı bir denetim uygulamaktadır. İhtiyaçlının başka bir iş yerinde faaliyet yürütüyor olması hâlinde tahliyeye karar verilebilmesi için iki koşuldan birinin varlığı aranmaktadır:

  • Tahliye tehdidi altında bulunma: İhtiyaçlının şu an kullandığı iş yerinden çıkarılacağı somut biçimde ileri sürülmeli ve ispatlanmalıdır.
  • Kiralananın üstün niteliği: Talep edilen taşınmazın, şu an kullanılan iş yerine kıyasla daha üstün ya da en azından eşdeğer nitelikte olduğu bilirkişi incelemesiyle belirlenmeli; mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır.
Bilirkişi İncelemesi: İş yeri ihtiyacı davalarında mahkeme, söz konusu taşınmazın nitelikleri ile şu an kullanılan iş yerinin kıyaslanması amacıyla bilirkişi aracılığıyla keşif yaptırılmasına karar verebilir. Bu inceleme davanın seyri açısından belirleyici rol oynar.
Dava Açma Süreleri

Dava Açma Süreleri

Dava Açma Süreleri

Sözleşme Türü Dava Açma Zamanı İhtar Şartı
Belirli süreli kira sözleşmesi Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde İhtar gerekmez; doğrudan dava açılır
Belirsiz süreli kira sözleşmesi Fesih dönemine ilişkin genel hükümlere göre belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde Yasal fesih bildirim sürelerine uyulması gerekir
Yeni malikin ihtiyacı Tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim + 6 ay sonra dava Yazılı bildirim zorunlu; ihtar niteliği aranmaz
Süre Kaçırılırsa: Dava açma süresine uyulmaması hâlinde o dönem için tahliye hakkı düşer; bir sonraki kira dönemi için yeniden dava açılması gerekir. Bu nedenle sürelerin titizlikle takip edilmesi kritik öneme sahiptir.

Yeni Malikin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Hakkı (TBK m.351)

Taşınmazı satın alan yeni malik, TBK m.351 uyarınca kendisi veya ailesi adına ihtiyaç gerekçesiyle tahliye davası açabilir. Ancak bu hak belirli usul koşullarına bağlanmıştır:

1 Aylık Bildirim Zorunluluğu

Yeni malik, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirim noter ihtarnamesiyle yapılması şart olmamakla birlikte ispat kolaylığı açısından noter kanalının tercih edilmesi önerilir. Bildirim yapılmadan dava açılamaz.

6 Ay Bekleme Süresi

Bildirimin kiracıya tebliğinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açılabilir. Yeni malik bu 6 aylık süreyi beklemek zorundadır; erken açılan davalar şekli gerekçeyle reddedilir.

Sözleşme Bitimini Bekleme Seçeneği

Yeni malik dilerse yukarıdaki yol yerine, kira sözleşme süresinin bitiminde TBK m.350’ye göre dava açma hakkını da kullanabilir. Bu durumda 1 aylık bildirim zorunluluğu aranmaz; sözleşme süresi dolduğunda 1 ay içinde dava açılması yeterlidir.

3 Yıl Yasağı ve Tazminat Sorumluluğu (TBK m.355)

İhtiyaç gerekçesiyle kiracıyı tahliye eden kiraya verenin önemli bir kısıtlama ile karşılaşacağını bilmesi gerekmektedir:

“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananı boşalttığı tarihten başlayarak üç yıl geçmedikçe, eski kiracısından başkasına kirayı veremez.”
TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 355/1 — YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

3 Yıl Yasağının Kapsamı

Tahliye kararının kesinleşmesini ve kiracının taşınmazı boşaltmasını izleyen 3 yıl içinde taşınmaz eski kiracı dışında başkasına kiraya verilemez. Bu yasak; belirli süreli kiralama, iş yeri kiralaması ve günlük kiralama gibi tüm kiralama biçimlerini kapsar. Sadece konut kirası değil, iş yeri kirası için de geçerlidir.

Tazminat Sorumluluğu

3 yıllık yasağı ihlal eden kiraya veren, son kira yılında ödenen kira bedelinin 1 yıllık tutarından az olmamak üzere eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalır. Mahkemeler bu tazminatın hesabında fiilen ödenmiş kira bedelini esas almaktadır.

Önemli: Tahliyeden sonra taşınmazın 3 yıl içinde satılması da 3 yıl yasağını ortadan kaldırmaz. Yeni alıcı da yasak kapsamında değerlendirilebilir. Bu nedenle tahliye sonrası taşınmazı kullanma planları önceden hukuki danışmanlık alınarak yapılmalıdır.

Arabuluculuk Zorunluluğu

2023 yılında kira uyuşmazlıklarına getirilen zorunlu arabuluculuk hükmü, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarını da kapsamaktadır. Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur; bu ön koşul yerine getirilmeksizin açılan davalar usul yönünden reddedilir. Arabuluculukta taraflar anlaşırsa belirli bir süre için taşınmazın boşaltılması ya da makul bir kira artışıyla devam edilmesi gibi çözümler sağlanabilir.

Yargıtay Emsal Kararları

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ — E:2019/…, K:2019/4734 — İHTİYACIN YARGILAMA SÜRESINCE DEVAMIYargılama devam ederken kiralananın kiraya veren tarafından satılması durumunda ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğunun kabul edilemeyeceğini hükme bağlamıştır. Bu kararla; satış yapılmasını ihtiyaç iddiasının samimiyetsizliğinin somut kanıtı olarak değerlendiren Yargıtay, ihtiyaç iddialarının yargılama süresince incelenmeye devam etmesi gerektiği ilkesini pekiştirmiştir.

YARGITAY (KAPATIALAN) 6. HUKUK DAİRESİ — E:2013/14490, K:2013/14951 — KİRADA OTURMANIN İHTİYACI KANITLAMASIKonut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında kiraya verenin kendisinin kirada oturduğu hâllerde, bu gerçeğin ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü için yeterli olduğunu ortaya koymuştur. Bu davalarda ayrıca tahliye tehdidi altında bulunulduğunun ispatı aranmaz. İhtiyaçlının kirada oturmasının tek başına yeterli kabul edilmesi bu kararla yerleşik içtihat hâline gelmiştir.

YARGITAY (KAPATILAN) 6. HUKUK DAİRESİ — E:2016/… K:2016/25 — İŞ YERİ İHTİYACINDA BİLİRKİŞİ ZORUNLULUĞUİş yeri ihtiyacına dayalı tahliye davalarında kiralananın, ihtiyaçlının şu an kullandığı iş yerinden üstün ya da eşdeğer nitelikte olup olmadığının uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak belirlenmesi gerektiğini hükme bağlamıştır. Bu nitelik kıyaslamasının yapılmaksızın verilen tahliye kararlarını bozan Yargıtay, iş yeri ihtiyacı davalarındaki denetim standardını somutlaştırmıştır.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ — YENİ MALİKİN BİLDİRİM YÜKÜMLÜLÜĞÜYeni malikin tapu devir tarihinden itibaren 1 aylık bildirim süresini kaçırmasının, TBK m.351 kapsamındaki tahliye hakkını kullanmasını engellediğini açıkça ortaya koymuştur. Bildirim yapılmaksızın açılan davanın reddedilmesi gerektiğini vurgulayan bu karar; yeni malik için dava açma koşullarını net biçimde belirlemiştir.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ — 3 YILLIK YENİDEN KİRALAMA YASAĞITBK m.355 kapsamındaki 3 yıllık yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması hâlinde eski kiracının tazminat hakkının doğduğunu ve bu tazminatın hesabında son kira yılı bedelinin esas alınması gerektiğini teyit etmiştir. Aynı zamanda yasağın ihlalinin ispatında eski kiracının geniş bir delil takdim hakkına sahip olduğunu ortaya koyan bu karar, 3 yıl yasağının uygulamasını somutlaştırmıştır.

Sık Sorulan Sorular

İhtiyaç sebebiyle tahliye şartları nelerdir?
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; tahliye talebini yapan kişinin TBK m.350’de sayılan kişi çevresinde yer alması (kiraya veren, eş, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olunanlar) ve ihtiyacın hem dava açılırken hem de yargılama süresince devam ediyor olması gerekir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ne zaman açılır?
Belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminde; belirsiz süreli sözleşmelerde yasal fesih dönemine uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Yeni malik ise tapu devrinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yaparak 6 ay sonra dava açabilir.
İhtiyaç sebebiyle tahliyede ihtar şart mıdır?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtar zorunlu değildir; süre sonunda doğrudan dava açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde yasal fesih bildirimi gerekmektedir. Yeni malikin tahliyesinde ise yazılı bildirim zorunludur.
Yeni malik ne zaman tahliye davası açabilir?
Yeni malik tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı; bildirimden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Bu sürelere uyulmaması hâlinde TBK m.351’den kaynaklanan hak kullanılamaz.
Tahliye sonrası 3 yıl içinde taşınmazı başkasına kiralayabilir miyim?
Hayır. TBK m.355 uyarınca ihtiyaç gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettiren kiraya veren, taşınmazı boşalttıktan sonra 3 yıl içinde eski kiracı dışında başkasına kiralayamaz. Bu yasağı ihlal etmesi hâlinde son kira yılı bedelinin en az 1 yıllık tutarı kadar tazminat ödemek zorunda kalır.
Şirket ihtiyaç nedeniyle tahliye açabilir mi?
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre tüzel kişiler (şirketler), ortakları veya çalışanları için ihtiyaç gerekçesiyle tahliye davası açamaz. Şirket yalnızca kendi ticari faaliyeti için ihtiyaç iddiasında bulunabilir.
İhtiyaç davası ne kadar sürer?
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. İş yeri ihtiyacı davalarında bilirkişi incelemesi süreci uzatabilir. İstinaf dahil toplam süre 2-3 yıla çıkabilir.
HY
Yazarlar Hakkında
Avukat Hüseyin Yurtseven — Parla Hukuk & Danışmanlık, AnkaraBu içerik, Ankara Barosu’na kayıtlı Avukat Hüseyin Yurtseven tarafından hazırlanmış ve hukuki doğruluğu onaylanmıştır. Avukat Yurtseven; gayrimenkul, kira ve tahliye davalarında dahil olmak üzere Ankara’da müvekkillere hukuki hizmet vermektedir. Buradaki bilgiler hukuki tavsiye niteliği taşımaz; her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

Gayrimenkul Hukukuİhtiyaç TahliyesiKira HukukuTBK 350Ankara Gayrimenkul Avukatı

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmayı ya da kiracı olarak haklarınızı öğrenmeyi düşünüyorsanız Avukat Hüseyin Yurtseven ile iletişime geçin.

Hukuki Danışmanlık Alın

Parla Hukuk & Danışmanlık — İletişim

Adres: Beştepe Mah. Meriç Cad. No: 5 Milaslı 2000 Plaza A Blok No: 12 (4. Kat) Yenimahalle / Ankara
Telefon: 0 (312) 212 91 07  |  GSM: 0 507 158 00 87
E-posta: parlahukuk@gmail.com  |  @parlahukuk

 

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir