Gayrimenkul Hukuku
Yayınlayan author-avatar
0
Kira Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye Davası

 

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için kiraya verene üç farklı hukuki yol tanınmıştır: temerrüt sebebiyle tahliye davası (TBK m.315), iki haklı ihtar yoluyla tahliye davası (TBK m.352/2) ve tahliye talepli icra takibi (İİK m.269). Her yolun farklı şartları, süreleri ve uygulama alanları vardır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.

BU YAZIMIZDA NELER BULACAKSINIZ

  1. Kira Ödenmemesinde Tahliye: 3 Hukuki Yola Genel Bakış
  2. Yol 1: Temerrüt Sebebiyle Tahliye (TBK m.315)
  3. Yol 2: İki Haklı İhtar ile Tahliye (TBK m.352/2)
  4. İki Haklı İhtar Şartları Detaylı
  5. Yol 3: Tahliye Talepli İcra Takibi (İİK m.269)
  6. 3 Yolun Karşılaştırması
  7. İhtarname Nasıl Hazırlanmalı?
  8. Kiracı Parayı Öderse Tahliye Düşer mi?
  9. Arabuluculuk Zorunluluğu
  10. Yargıtay Emsal Kararları
  11. Sık Sorulan Sorular

Kira Ödenmemesinde Tahliye: 3 Hukuki Yola Genel Bakış

Kiracının kira bedelini ödememesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında kiraya verene birbirinden bağımsız üç farklı hukuki imkân tanımaktadır. Bu yollardan herhangi birinin seçilmesi, diğerlerinden vazgeçildiği anlamına gelmez; koşullara göre sıralı ya da alternatif biçimde kullanılabilir.

YOL 1 — TBK m.315

Temerrüt Sebebiyle Tahliye

İhtarname + 30/10 gün süre + sürede ödeme yapılmazsa tahliye davası. Her kira türü için geçerlidir.

YOL 2 — TBK m.352/2

İki Haklı İhtar ile Tahliye

Aynı kira yılında 2 ihtar + kira dönemi sonunda 1 ay içinde tahliye davası. Yalnızca konut/çatılı işyeri için.

YOL 3 — İİK m.269

Tahliye Talepli İcra Takibi

Dava açmaksızın icra takibi. Hızlı ve pratik. 7 gün itiraz + 30 gün ödeme süresi. Her kira türü için geçerlidir.

TBK 315Temerrüt tahliyesi
TBK 352/2İki haklı ihtar
İİK 269İcra yoluyla tahliye
Sulh HMGörevli mahkeme

Yol 1: Temerrüt Sebebiyle Tahliye (TBK m.315)

“Kiracı, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de yerine getirilmemesi halinde, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.”
TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 315 — KİRACININ TEMERRÜDÜ

Temerrüt yoluyla tahliye, hem konut ve çatılı işyeri hem de adi kira sözleşmelerinde uygulanabilir. Süreç şu şekilde işler:

1

Yazılı İhtarname Gönderilmesi

Kira bedeli muaccel hâle geldikten sonra kiraya veren, kiracıya yazılı ihtarname göndererek belirlenen süre içinde ödeme yapmasını; aksi hâlde sözleşmenin feshedileceğini bildirir. İhtarname noter kanalıyla gönderilmesi önerilir.

2

Bekleme Süresi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, adi kira sözleşmelerinde en az 10 gün. Süre ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği tarihi izleyen günden başlar. Daha kısa süre içeren ihtarnameler geçersiz sayılır.

3

Sürede Ödeme Yapılmazsa

Kiracı verilen süre içinde ödeme yapmaz ya da makul bir gerekçe sunmazsa kiraya veren, kira döneminin sona ermesini beklemeksizin derhal tahliye davası açabilir.

4

Tahliye Davası

Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır. Mahkeme tahliyeye hükmeder; karar kesinleşince icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye gerçekleştirilir.

30 Günlük Süre Emredicidir: Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.315’teki 30 günlük süre asgari süre olup sözleşmede daha kısa bir süre öngörülse bile bu hüküm uygulanır. 30 günden az süre veren ihtarnameler Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilmektedir.

Yol 2: İki Haklı İhtar ile Tahliye (TBK m.352/2)

“Kiracının, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması durumunda kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 352/2 — İKİ HAKLI İHTAR

İki haklı ihtar yolu; temerrüt ihtarından farklı olarak kiracıya ödeme için süre tanımayı gerektirmez. Yalnızca iki ayrı ay için iki ayrı ödenmemiş kira bedeline dayalı yazılı ihtarın gönderilmesi yeterlidir.

İki Haklı İhtar Şartları Detaylı

1. İhtarlar Aynı Kira Yılında Gönderilmiş Olmalıdır

Her iki ihtar da aynı kira yılı içinde yapılmış olmalıdır. Farklı kira yıllarına ait ihtarlar birleştirilip aynı davada kullanılamaz. Kira yılı; yıl başından yıl sonuna değil, sözleşmenin başlangıç tarihinden bir yıllık dönemi ifade eder.

2. İhtarlar Farklı Aylara Ait Olmalıdır

Her iki ihtar, farklı aylara ait ödenmemiş kira bedellerine dayanmalıdır. Aynı aya ait borcun iki ayrı ihtara konu edilmesi yasal koşulu karşılamaz. Örneğin Mart ve Nisan aylarına ait iki ayrı ihtar geçerlidir; Mart ayına ait iki ihtar tek bir haklı ihtar sayılır.

3. İhtarlar Yazılı Olmalıdır

Her iki ihtar da mutlaka yazılı biçimde gönderilmelidir. Sözlü ihtarlar ve telefon aramaları yasal koşulu karşılamaz. Tebligatın ispatlanabilirliği açısından noter ihtarnamesi ya da iadeli taahhütlü posta tercih edilmelidir.

4. İhtarlar Haklı Olmalıdır

İhtarın haklı sayılabilmesi için gönderildiği tarihte kira bedelinin gerçekten ödenmemiş olması gerekir. İhtar gönderildikten sonra yapılan ödemeler ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz; ancak ihtar gönderilmeden önce yapılan ödemeler ihtarı haksız kılar.

5. Dava Açma Süresi: Kira Yılı Bitiminden 1 Ay

Tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. Sürenin geçirilmesi hâlinde o kira yılı için tahliye hakkı ortadan kalkar; bir sonraki kira yılında yeni ihtarların gönderilmesi gerekir.

Yalnızca Konut / Çatılı İşyeri: TBK m.352/2 yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanır. Adi kira sözleşmelerinde bu yol işletilemez; temerrüt (TBK m.315) veya icra takibi (İİK m.269) tercih edilmelidir.

Yol 3: Tahliye Talepli İcra Takibi (İİK m.269)

Kira bedelini ödememeyen kiracının tahliyesi için en hızlı ve pratik yol olarak uygulamada yaygın biçimde kullanılan tahliye talepli icra takibi, İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri çerçevesinde yürütülür.

1

Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılır

Kiraya veren, taşınmazın bulunduğu yer icra müdürlüğüne başvurarak ödenmemiş kira bedellerini ve tahliye talebini açıkça belirterek takip başlatır. Tahliye talep edilmeden yalnızca kira alacağına yönelik açılan takipler bu yolun işletilmesine imkân tanımaz.

2

Kiracıya Ödeme Emri Tebliğ Edilir

İcra müdürlüğü kiracıya ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde kiracıya iki seçenek sunulur: borcu 7 gün içinde itiraz ederek takibe dur demek ya da 30 gün içinde ödeyerek tahliyeyi önlemek.

3

Kiracının İtiraz Süresi: 7 Gün

Kiracı ödeme emrini tebliğ aldığı tarihten itibaren 7 gün içinde icra müdürlüğüne itiraz edebilir. İtiraz takibi durdurur; kiraya verenin itirazın iptali davası açması ya da itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurması gerekir.

4

İtiraz Yoksa ve 30 Günde Ödeme Yapılmazsa

Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve tüm takip masrafları dahil borcunu 30 gün içinde ödemezse icra müdürlüğü tahliye emri çıkarır. Kiracı rıza göstermezse zorla tahliye yapılır.

Dikkat — 30 Günde Tam Ödeme: Kiracı tüm takip masraflarıyla birlikte borcunu 30 gün içinde tam olarak öderse tahliye gerçekleştirilmez. Kısmi ödeme tahliyeyi durdurmaz. Bu nedenle kiracı tarafından ödemenin zamanında ve eksiksiz yapılması kritik önem taşır.

3 Yolun Karşılaştırması

Özellik Temerrüt (TBK 315) İki Haklı İhtar (TBK 352/2) İcra Takibi (İİK 269)
Uygulama alanı Her kira türü Yalnızca konut / çatılı işyeri Her kira türü
Kaç ihtar gerekir 1 ihtarname 2 ayrı ihtarname İhtarname gerekmez
Kiracıya ödeme süresi 30 gün (konut) / 10 gün (adi) Süre verilmez 30 gün
Dava açma zamanı Süre dolunca anında Kira yılı bitiminden 1 ay içinde Dava gerekmeyebilir
Hız Orta Yavaş (kira yılı beklenir) En hızlı
Kiracı öderse Tahliye davası düşer İhtarlar geçerli kalır Tahliye önlenir
İhtarname Nasıl Hazırlanmalı?

İhtarname Nasıl Hazırlanmalı?

İhtarname Nasıl Hazırlanmalı?

Her iki dava yolunda da ihtarnamenin hukuki geçerliliği sürecin seyrini doğrudan belirler. İhtarnamede mutlaka bulunması gereken unsurlar şunlardır:

  • Kiracının tam adı, adresi ve T.C. kimlik numarası
  • Kiralananın adresi ve kira sözleşmesinin tarihi
  • Ödenmemiş kira bedelinin hangi aya ait olduğu ve miktarı
  • TBK m.315 ihtarında: ödeme süresi (30 veya 10 gün) ve süre içinde ödememe hâlinde sözleşmenin feshedileceği
  • İki haklı ihtar ihtarında: ödenmemiş ayın açıkça belirtilmesi ve yazılı ihtar olduğunun vurgulanması
  • Kiraya verenin adı, imzası ve tarihi
Noter Kanalıyla Gönderim: İhtarname mutlaka yazılı olmalı; ispat kolaylığı ve tebliğ tarihinin kesin biçimde belirlenmesi açısından noter kanalıyla gönderilmesi şiddetle önerilmektedir. Adi posta ya da sözlü bildirim yargılama aşamasında ciddi ispat güçlükleri yaratır.

Kiracı Parayı Öderse Tahliye Düşer mi?

Temerrüt Yolunda (TBK m.315)

Kiracı ihtarnamede verilen süre içinde tüm borcu öderse tahliye davası açılamaz. Ödemenin yapılmış olması temerrüdü sona erdirir. Ancak süre geçtikten sonra yapılan ödeme tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.

İki Haklı İhtar Yolunda (TBK m.352/2)

İki haklı ihtar gönderildikten sonra kiracının ödeme yapması ihtarların haklılığını ortadan kaldırmaz. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre; ihtar gönderildiği sırada kira borcu gerçekten mevcut ve ödenmemişse ihtarın haklılığı sonraki ödemelerden etkilenmez. Bu nedenle tahliye davası yine açılabilir.

İcra Yolunda (İİK m.269)

Kiracı tüm takip masrafları dahil borcunu 30 gün içinde tam olarak öderse tahliye gerçekleştirilemez. Kısmi ödeme ya da 30 gün sonrasındaki ödeme tahliyeyi durdurmaz.

Arabuluculuk Zorunluluğu

2023 yılında kira uyuşmazlıklarına getirilen zorunlu arabuluculuk hükmü; temerrüt sebebiyle tahliye ve iki haklı ihtar yoluyla tahliye davalarında da uygulanmaktadır. Arabuluculuk son tutanağı alınmadan açılan davalar usulden reddedilir. Tahliye talepli icra takibi ise dava niteliği taşımadığından arabuluculuk şartına tabi değildir.

Yargıtay Emsal Kararları

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ — TEMERRÜT İHTARINDA 30 GÜNLÜK SÜRE EMREDİCİDİRKonut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde TBK m.315 kapsamında gönderilen temerrüt ihtarnamelerinde 30 günlük asgari süreye uyulması zorunluluğunun emredici nitelik taşıdığını, 30 günden kısa süre öngören ihtarnamelerin geçersiz sayılacağını ve bu tür ihtarnamelere dayalı tahliye davalarının reddedilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ — İKİ HAKLI İHTARDA FARKLI AYLAR ŞARTIİki haklı ihtar yolunun uygulanabilmesi için her iki ihtarın farklı aylara ait kira bedellerinin ödenmemesine dayalı olması gerektiğini; aynı aya ait borcun iki ayrı ihtara konu edilmesinin TBK m.352/2’deki iki haklı ihtar koşulunu karşılamadığını açıkça ortaya koymuştur.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ — SONRADAN ÖDEME İHTARIN HAKLILIGINI KALDIRMAZİki haklı ihtar gönderildiği sırada kira borcu gerçekten mevcut ve ödenmemişse ihtarın haklı sayılacağını; kiracının ihtardan sonra ödeme yapmasının ihtarın haklılığını ortadan kaldırmayacağını ve tahliye davasının yine de açılabileceğini hükme bağlamıştır. Bu karar, iki haklı ihtar sürecinde kiracının sonradan ödeme yapmasının kiraya verenin hakkını sona erdirmediğini net biçimde ortaya koymaktadır.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ — İKİ HAKLI İHTAR DAVASINDA 1 AYLIK SÜRE HAK DÜŞÜRÜCÜDÜRTBK m.352/2 uyarınca açılacak tahliye davasının kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerektiğini; bu sürenin hak düşürücü süre niteliği taşıdığını ve mahkemece resen dikkate alınacağını ortaya koymuştur. Süre geçirildikten sonra açılan davaların reddi gerektiğini vurgulayan bu karar, kiraya verenler için süre takibinin kritik önemini göstermektedir.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ — İCRA TAKİBİNDE KISMİ ÖDEME TAHLİYEYİ DURDURMAZTahliye talepli icra takibinde kiracının 30 günlük süre içinde borcun yalnızca bir kısmını ödemesinin tahliyeyi önlemediğini; borcun tüm takip masraflarıyla birlikte eksiksiz biçimde ödenmesi gerektiğini hükme bağlamıştır. Kısmi ödemelerin tahliyeye engel olmadığına dair bu karar, uygulamada sıkça yaşanan uyuşmazlıkları açıklığa kavuşturması bakımından emsal niteliği taşımaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Kira ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?
Üç farklı yol mevcuttur: temerrüt ihtarnamesi (30/10 gün süre + tahliye davası), iki haklı ihtar (aynı kira yılında 2 ihtar + dava), tahliye talepli icra takibi (7 gün itiraz + 30 gün ödeme). Durumunuza en uygun yolu belirlemek için uzman bir gayrimenkul avukatından destek alınması önerilir.
İki haklı ihtar şartları nelerdir?
İki ihtar da aynı kira yılında gönderilmeli, farklı aylara ait ödenmemiş kira bedellerine dayanmalı, yazılı olmalı ve gönderildiği tarihte kira borcu gerçekten mevcut olmalıdır. Dava kira yılı bitiminden 1 ay içinde açılmalıdır.
Temerrüt ihtarında kiracıya kaç gün süre verilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, adi kira sözleşmelerinde en az 10 gün. Bu süre ihtarnamenin kiracıya tebliğ tarihini izleyen günden başlar. 30 günden kısa süre içeren ihtarnameler Yargıtay tarafından geçersiz sayılmaktadır.
Kiracı 30 gün içinde ödeme yaparsa tahliye düşer mi?
Temerrüt yolunda evet, tahliye davası açılamaz. İki haklı ihtar yolunda hayır; sonradan yapılan ödeme ihtarların haklılığını ortadan kaldırmaz, dava yine açılabilir. İcra yolunda ise tüm borç tam olarak ödenirse tahliye durur.
Tahliye talepli icra takibinde kiracı itiraz ederse ne olur?
Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse takip durur. Kiraya veren; itirazın iptali davası açarak ya da icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep ederek süreci yeniden işletebilir.
İki haklı ihtar yolu adi kira sözleşmelerinde işler mi?
Hayır. TBK m.352/2 yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için geçerlidir. Adi kiralarda temerrüt (TBK m.315) veya icra takibi (İİK m.269) tercih edilmelidir.
Kira tahliye davası ne kadar sürer?
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen tahliye davaları genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanır. Tahliye talepli icra takibi davasız ilerlerse çok daha kısa sürede (2-3 ay) tahliye gerçekleşebilir. İstinaf dahil toplam süre 2 yıla kadar uzayabilir.
HY
Yazarlar Hakkında
Avukat Hüseyin Yurtseven — Parla Hukuk & Danışmanlık, AnkaraBu içerik, Ankara Barosu’na kayıtlı Avukat Hüseyin Yurtseven tarafından hazırlanmış ve hukuki doğruluğu onaylanmıştır. Avukat Yurtseven; gayrimenkul, kira ve tahliye davalarında Ankara’da müvekkillere hizmet vermektedir. Buradaki bilgiler hukuki tavsiye niteliği taşımaz; her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

Gayrimenkul HukukuKira Tahliye Davasıİki Haklı İhtarTBK 315Ankara Gayrimenkul Avukatı

Kira ödemeyen kiracıyı tahliye etmek ya da kiracı olarak haklarınızı öğrenmek istiyorsanız Avukat Hüseyin Yurtseven ile iletişime geçin.

Hukuki Danışmanlık Alın

Parla Hukuk & Danışmanlık — İletişim

Adres: Beştepe Mah. Meriç Cad. No: 5 Milaslı 2000 Plaza A Blok No: 12 (4. Kat) Yenimahalle / Ankara
Telefon: 0 (312) 212 91 07  |  GSM: 0 507 158 00 87
E-posta: parlahukuk@gmail.com  |  @parlahukuk

 

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Ankara Avukat Kült Avukatlık Sakarya Avukat Uzman Mütalaası İstanbul Avukat Ankara Boşanma Avukatı İzmir Ceza Avukatı Kartal Avukat Kripto Para Avukatı