Gayrimenkul Hukuku
Yayınlayan author-avatar
0
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: TBK 347

 

Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında 10 yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya veren, hiçbir gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir. Bu haktan yararlanmak için her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi yapılması zorunludur. Bildirim yapılmazsa sözleşme 1 yıl daha uzamış sayılır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.

BU YAZIMIZDA NELER BULACAKSINIZ

  1. 10 Yıllık Süre Sonunda Tahliye Davası Nedir?
  2. Yasal Dayanak: TBK m.347
  3. 10 Yıllık Uzama Süresinin Hesaplanması
  4. Sözleşme Tarihine Göre Örnek Hesaplama
  5. 3 Aylık Fesih Bildirimi Zorunluluğu
  6. İhtarnamenin Şekli ve Usulü
  7. Bildirim Yapılmazsa Ne Olur?
  8. Tahliye Davası Nasıl ve Ne Zaman Açılır?
  9. Yeni Kira Sözleşmesi 10 Yılı Sıfırlar mı?
  10. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıl Kuralı
  11. Arabuluculuk Zorunluluğu
  12. Yargıtay ve HGK Emsal Kararları
  13. Sık Sorulan Sorular

10 Yıllık Süre Sonunda Tahliye Davası Nedir?

Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene konut ve çatılı iş yeri kiralarında oldukça güçlü bir kiracı koruması tanımış; kiraya verenin kira süresinin bitmesiyle tek taraflı olarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini öngörmüştür. Ancak bu koruma sınırsız değildir. Kira sözleşmesinin asıl süresi bittikten sonra birer yıllık uzamalarla 10 yılı doldurması hâlinde kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilecek bir hakka kavuşur.

Bu hak, ihtiyaç ya da iki haklı ihtar gibi sebebe dayalı tahliye yollarından temelden farklıdır. Kiraya verenin salt kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresini doldurmuş olması, herhangi bir ek gerekçe aramaksızın tahliye talep etmeye yeterlidir. Bu nedenle uygulamada “10 yıllık kiracının tahliyesi” olarak da adlandırılmaktadır.

TBK 347Yasal dayanak
10 Uzama YılıHak doğma koşulu
3 Ay ÖnceBildirim zorunluluğu
Sulh HMGörevli mahkeme

Yasal Dayanak: TBK m.347

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 347 — KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA BİLDİRİM

Madde metninden çıkan iki temel sonuç şudur: Kiraya veren, sözleşme süresi bitmesiyle tek taraflı fesih yapamaz; buna karşın 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra gerekçe göstermeksizin bu hakkı kullanabilir. Bu hüküm emredici nitelikte olup taraflarca sözleşmede aksine düzenleme yapılamaz.

10 Yıllık Uzama Süresinin Hesaplanması

Uygulamada en sık yanlış anlaşılan nokta 10 yıllık sürenin nereden başladığıdır.

Süre Kira İlişkisinin Başlangıcından Değil Uzama Döneminden Hesaplanır

10 yıllık süre, kira sözleşmesinin ilk başlangıç tarihinden itibaren değil; asıl sözleşme süresinin bitiminden sonra birer yıllık uzamaların 10. yılının tamamlanmasıyla başlar. Yani asıl süre + 10 uzama yılı = hakkın kullanılabilir hâle geldiği an. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kanun koyucunun “uzama süresi” kavramını bilinçli biçimde kullandığını ve ilk sözleşme tarihinin değil uzama döneminin esas alınması gerektiğini yerleşik kararlarıyla teyit etmiştir.

Belirli Süreli Sözleşmelerde Hesaplama

Belirli süreli sözleşmelerde hesaplama şu sırayla yapılır: asıl kira süresi (örneğin 1 yıl) biter → sözleşme birer yıl uzar → 10 uzama yılının sonunda hak doğar. Örneğin 1 Ocak 2016 başlangıçlı 1 yıllık sözleşme 1 Ocak 2017’de biter; uzama 1 Ocak 2017’de başlar; 10. uzama yılı 1 Ocak 2027’de dolar ve o tarihten sonra hak kullanılabilir.

Sözleşme Tarihine Göre Örnek Hesaplama

Sözleşme Tarihine Göre Örnek Hesaplama

Sözleşme Tarihine Göre Örnek Hesaplama

ÖRNEK: 01 OCAK 2016 BAŞLANGICLI 1 YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİ

Aşama Tarih Açıklama
Sözleşme başlangıcı 01.01.2016 1 yıllık belirli süreli sözleşme
Asıl süre bitişi 01.01.2017 Uzama dönemi başlar
10. uzama yılı 01.01.2027 10 yıllık uzama tamamlanır
İhtarname son günü 01.10.2026 01.01.2027 bitimi için en geç 3 ay önce
Tahliye davası 01.01.2027 ve sonrası Kiracı boşaltmazsa dava açılır
Dikkat: 3 aylık süre kesinlikle uzama yılının bitimine göre hesaplanmalıdır, dava açma tarihine ya da sözleşme başlangıcına göre değil. Erken ya da geç gönderilen bildirimlerde hak yitirilmektedir.

3 Aylık Fesih Bildirimi Zorunluluğu

10 yıllık uzama süresi dolmuş olsa bile tahliye hakkının kullanılabilmesi için kiraya verenin bir ön koşulu yerine getirmesi zorunludur: her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi yapılması.

Bildirimin Amacı

Fesih bildirimi; kiracıya yeterli süre tanıyarak yeni bir konut ya da iş yeri bulmasına imkân vermek, kiraya verenin bu hakkını ani bir şekilde kullanmasının önüne geçmek ve hukuki belirlilik sağlamak amacıyla zorunlu kılınmıştır. Yargıtay bu bildirimi şekil şartı olarak değerlendirmekte; eksik ya da geç yapılan bildirimler tahliye hakkını o dönem için ortadan kaldırmaktadır.

İhtarnamenin Şekli ve Usulü

TBK m.347 yalnızca bildirimin yazılı olmasını şart koşmaktadır. Sözlü bildirim geçerli değildir. Bununla birlikte tebligatın ispatlanabilirliği açısından şu yollar önerilmektedir:

  • Noter ihtarnamesi: En güvenilir yol. Tebliğ tarihi kesin biçimde belirlenir ve resmi kayıt oluşur.
  • İadeli taahhütlü posta: PTT kanalıyla gönderilen iadeli taahhütlü mektup, teslim tarihini belgeler.
  • Elektronik tebligat: Kiracının kayıtlı elektronik posta (KEP) adresi varsa bu yolla da yapılabilir.
İçerik Zorunluluğu: Bildirimde; kira sözleşmesinin hangi tarihten itibaren sona ereceği, 10 yıllık uzama süresinin dolduğu ve TBK m.347 uyarınca hakkın kullanıldığı açıkça belirtilmelidir. Muğlak ifadeler içeren bildirimler geçersiz sayılabilir.

Bildirim Yapılmazsa Ne Olur?

Uzama yılının bitiminden 3 ay önce yazılı bildirimde bulunulmaması hâlinde iki sonuç ortaya çıkar:

Sözleşme 1 Yıl Daha Uzar

Bildirim yapılmayan uzama yılı, yasal olarak 1 (bir) yıl daha uzamış sayılır. Sözleşme belirsiz süreye dönüşmez; yeni bir 1 yıllık uzama dönemine girer. Kiraya veren bir sonraki uzama yılı için yeniden 3 ay önceden bildirim yapmak zorundadır.

Her Uzama Yılında Hak Yeniden Kullanılabilir

10 yıllık uzama tamamlandıktan sonra kiraya veren bu hakkını her yıl yeniden kullanabilir. Bir yıl bildirim yapılmamış olması kalıcı bir hak kaybına yol açmaz; bir sonraki uzama yılı için 3 ay önceden bildirim yapılarak hak yeniden işletilebilir.

Tahliye Davası Nasıl ve Ne Zaman Açılır?

1

10 Yıllık Uzama Süresinin Kontrolü

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve asıl süresi incelenerek 10. uzama yılının ne zaman dolacağı belirlenir. Bu tarih tüm sürecin kilit noktasıdır.

2

Uzama Yılı Bitiminden 3 Ay Önce İhtarname

Uzama yılının sona ereceği tarihten en az 3 ay önce noter kanalıyla kiracıya yazılı fesih bildirimi gönderilir. İhtarname içeriğinin hukuki açıdan eksiksiz hazırlanması kritik önem taşır.

3

Arabuluculuk Başvurusu

Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulur. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa dava açılmasına gerek kalmaz. Son tutanak alındıktan sonra dava açılabilir.

4

Tahliye Davası

Uzama yılı sona erdiğinde kiracı taşınmazı boşaltmıyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır. Dilekçede 10 yıllık uzama süresinin dolduğu ve yasal sürede ihtarname gönderildiği belgelenmelidir.

Yeni Kira Sözleşmesi 10 Yılı Sıfırlar mı?

Bu soru uygulamada en kritik ve en çok tartışılan noktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik kararlarına göre yanıt açıktır:

Her Yeni Sözleşme 10 Yıllık Süreyi Sıfırlar

Taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmesi, 10 yıllık uzama süresini yeni sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren yeniden başlatır. Yargıtay HGK; her yeni sözleşmenin bağımsız bir kira ilişkisi kurduğunu, dolayısıyla 10 yıllık uzama hesabının yeni sözleşmenin bitimiyle sıfırlandığını açıkça hükme bağlamıştır. Bu durum özellikle kira sözleşmesi yenilenirken farkında olmadan hak kaybına yol açmaktadır.

Pratik Uyarı: Eski kiracıyla yeni bir kira sözleşmesi düzenlemek veya imzalamak, o tarihe kadar birikmiş 10 yıllık süreyi tamamen sıfırlar. Bu nedenle yenileme kararı öncesinde hukuki danışmanlık alınması tahliye hakkı kayıplarını önlemek açısından kritik önem taşır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıl Kuralı

TBK m.347’nin son cümlesinde belirsiz süreli kira sözleşmeleri farklı biçimde düzenlenmiştir:

“Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”
TBK MADDE 347/SON CÜMLE — BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ
Belirli Süreli Sözleşme Belirsiz Süreli Sözleşme
10 Yıl Başlangıcı Sözleşme süresinin bitimi + 10 uzama yılı Kira ilişkisinin başlangıç tarihi
Bildirim Süresi Uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce Genel hükümler (3, 6 veya daha uzun)
Gerekçe Gerekçe aranmaz Gerekçe aranmaz

Arabuluculuk Zorunluluğu

2023 yılında kira uyuşmazlıklarına getirilen zorunlu arabuluculuk hükmü, 10 yıllık süre sonunda açılacak tahliye davalarını da kapsamaktadır. Arabuluculuk son tutanağı alınmadan açılan davalar usulden reddedilir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanması hâlinde kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul etmesi protokolleştirilebilir ve icra edilebilir belge niteliği kazanır.

Yargıtay ve HGK Emsal Kararları

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU — K.2021/614 — UZAMA SÜRESİNİN BAŞLANGICIHGK, 10 yıllık sürenin kira sözleşmesinin ilk başlangıç tarihinden değil asıl sözleşme süresinin bitiminden sonraki uzama döneminden hesaplanması gerektiğini açıkça ortaya koymuştur. Kanun koyucunun “uzama süresi” kavramını bilinçli biçimde kullandığını vurgulayan bu karar; ilk sözleşme tarihini esas alarak hesaplama yapan yerel mahkeme kararlarını bozmuş ve hesaplama standartını netleştirmiştir.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU — K.2021/1517 — YENİ SÖZLEŞME 10 YILI SIFIRLARTaraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmesi hâlinde 10 yıllık uzama süresinin yeni sözleşmenin bitiş tarihinden yeniden başlayacağına karar vermiştir. HGK; her yeni sözleşmenin bağımsız bir kira ilişkisi kurduğunu ve önceki birikmiş sürenin bu yeni sözleşmeyle sıfırlandığını net biçimde hükme bağlamış; mevcut kira ilişkisi devam ederken yapılan yenilemelerle birikmiş 10 yıllık sürenin silineceğini ortaya koymuştur.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ — 3 AYLIK BİLDİRİM SÜRESİNİN EMREDİCİ NİTELİĞİTBK m.347’deki 3 aylık bildirim süresinin emredici nitelikte olduğunu ve sözleşmede daha kısa süre öngörülse dahi bu hükmün uygulanacağını belirtmiştir. 3 ay önceden bildirimde bulunulmadan açılan tahliye davalarının reddedilmesi gerektiğini vurgulayan bu karar; sürenin mutlak zorunluluğunu kesin biçimde ortaya koymuştur.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ — BİLDİRİMİN İÇERİĞİFesih bildiriminin yalnızca yazılı yapılmasının yeterli olmadığını; bildirimin açıkça hangi uzama yılının sonunda sözleşmenin sona ereceğini de içermesi gerektiğini hükme bağlamıştır. İçerik yönünden eksik ya da muğlak bildirimleri geçersiz sayan bu karar, ihtarname hazırlanmasında dikkat edilmesi gereken standartları belirlemiştir.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ — HER UZAMA YILINDA HAK YENİDEN KULLANILABİLİR10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kiraya verenin bir uzama yılında bildirimde bulunmamış olmasının kalıcı bir hak kaybına yol açmadığını, kiraya verenin bir sonraki uzama yılında 3 ay önceden bildirim yaparak bu hakkı yeniden kullanabileceğini teyit etmiştir. Bu karar, tek bir yılda kaçırılan fırsatın kalıcı sonuçlar doğurmadığını net biçimde ortaya koymaktadır.

Sık Sorulan Sorular

10 yıllık kiracı nasıl tahliye edilir?
Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce noter kanalıyla yazılı fesih bildirimi gönderilir, ardından arabuluculuk sürecine başvurulur. Kiracı taşınmazı boşaltmazsa uzama yılının sona erdiği tarihten itibaren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir.
10 yıllık süre nasıl hesaplanır?
Asıl sözleşme süresi bittikten sonra başlayan birer yıllık uzamaların 10. yılını doldurması gerekir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi değil, uzama döneminin başladığı tarih esas alınır. Yargıtay HGK bu hesaplama yöntemini K.2021/614 sayılı kararıyla kesinleştirmiştir.
3 aylık bildirim yapılmazsa hak kaybedilir mi?
O uzama yılı için hak yitirilir; sözleşme 1 yıl daha uzamış sayılır. Ancak bu kalıcı bir kayıp değildir; bir sonraki uzama yılı için 3 ay önceden yeniden bildirim yapılarak hak tekrar kullanılabilir.
Yeni sözleşme yapılması 10 yıllık süreyi sıfırlar mı?
Evet. Yargıtay HGK’nın K.2021/1517 sayılı kararına göre yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmesi 10 yıllık uzama süresini sıfırlar ve yeni sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren yeniden hesaplanmaya başlar.
10 yıllık tahliye için gerekçe göstermek gerekiyor mu?
Hayır. TBK m.347’nin en önemli özelliği budur: Kiraya veren hiçbir gerekçe göstermeksizin bu hakkı kullanabilir. İhtiyaç, kötü kiracılık veya başka bir neden ileri sürmek zorunlu değildir.
Belirsiz süreli sözleşmede 10 yıl nasıl işler?
Belirsiz süreli sözleşmelerde 10 yıl, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren hesaplanır. Bu süre dolduktan sonra kiraya veren genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir; burada uzama dönemi hesabı yapılmaz.
10 yıllık tahliye davası ne kadar sürer?
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan bu davalar genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanmaktadır. İhtarname ve sözleşme belgelerinin tam olması hâlinde süreç kısalabilir. İstinaf dahil toplam süre 2 yıla kadar uzayabilir.
HY
Yazarlar Hakkında
Avukat Hüseyin Yurtseven — Parla Hukuk & Danışmanlık, AnkaraBu içerik, Ankara Barosu’na kayıtlı Avukat Hüseyin Yurtseven tarafından hazırlanmış ve hukuki doğruluğu onaylanmıştır. Avukat Yurtseven; gayrimenkul, kira ve tahliye davalarında Ankara’da müvekkillere hukuki hizmet vermektedir. Buradaki bilgiler hukuki tavsiye niteliği taşımaz; her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

Gayrimenkul Hukuku10 Yıllık Kiracı TahliyesiTBK 347Kira HukukuAnkara Gayrimenkul Avukatı

10 yıllık kira sözleşmenizdeki tahliye hakkını kullanmak ya da kiracı olarak haklarınızı öğrenmek istiyorsanız Avukat Hüseyin Yurtseven ile iletişime geçin.

Hukuki Danışmanlık Alın

Parla Hukuk & Danışmanlık — İletişim

Adres: Beştepe Mah. Meriç Cad. No: 5 Milaslı 2000 Plaza A Blok No: 12 (4. Kat) Yenimahalle / Ankara
Telefon: 0 (312) 212 91 07  |  GSM: 0 507 158 00 87
E-posta: parlahukuk@gmail.com  |  @parlahukuk

 

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir