Tahliye Davası Nedir? Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? 2026
- Tahliye Davası Nedir?
- Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
- Kira Borcunun Ödenmemesi ve İki Haklı İhtar
- 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye
- Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye
- Kiracının Yükümlülüklerine Aykırı Davranışı
- İcra Yoluyla Tahliye
- Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Tahliye Davası Süreci ve Aşamaları
- Sık Sorulan Sorular
- Ankara’da Tahliye Davası İçin Hukuki Destek
Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası; kiraya verenin, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) öngörülen yasal gerekçelerden birine dayanarak kiracıdan taşınmazı boşaltmasını talep ettiği bir dava türüdür. Kira ilişkisi, taraflara karşılıklı borç ve haklar yükleyen bir sözleşme ilişkisidir. Kira sözleşmesi kural olarak kiracıyı koruyacak biçimde düzenlenmiş olmakla birlikte TBK, kiraya verene belirli koşulların varlığı hâlinde kira ilişkisini sona erdirme ve kiracının tahliyesini sağlama imkânı tanımaktadır.
Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Tahliye gerekçesine göre dava süreçleri, süreler ve ispat koşulları önemli farklılıklar göstermektedir. Bu nedenle her somut olayın ilgili hüküm çerçevesinde ayrı değerlendirilmesi büyük önem taşır.
Tahliye davası açılmadan önce duruma göre noter ihtarnamesi gönderilmesi, bazı hâllerde ise öncelikle arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir. 2023 yılı itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı hâline getirilmiştir. Arabuluculuk görüşmelerinden sonuç alınamazsa dava yoluna başvurulur.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene sunduğu yazılı belgedir. TBK’nın 352. maddesiyle düzenlenen bu hüküm, uygulamada en sık başvurulan tahliye yollarından birini oluşturmaktadır.
- Taahhüt yazılı olmalıdır; sözlü taahhüt hukuken geçersizdir.
- Taahhüt, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle eş zamanlı verilen taahhütler geçersiz sayılır.
- Taahhüt bizzat kiracı tarafından imzalanmış olmalıdır. Kiracının el yazısıyla imzası aranır.
- Taahhütte belirli bir boşaltma tarihi gösterilmiş olmalıdır. Tarih belirsizse taahhüt geçersiz sayılabilir.
Taahhüt edilen tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde iki farklı yola başvurabilir:
- İcra Takibi: İcra müdürlüğüne başvurularak kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracının itiraz etmemesi ya da itirazının kaldırılması hâlinde tahliye sağlanır.
- Tahliye Davası: Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak tahliye kararı talep edilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
TBK’nın 350. maddesi uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir.
İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması Zorunluluğu
Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını aramaktadır. Salt taşınmazı farklı amaçla kullanmak ya da kiradan kaçınmak amacıyla açılan davalar, ihtiyacın gerçek olmadığının tespiti hâlinde reddedilmektedir. İhtiyacın gerçekliğini ispat yükü kiraya verene aittir. Tahliye kararının ardından üç yıl içinde mülkün başkasına kiraya verilmesi hâlinde eski kiracı, tazminat talep etme hakkına sahip olur.
| Sözleşme Türü | Dava Açma Zamanı |
|---|---|
| Belirli süreli kira sözleşmesi | Sözleşme süresinin bitiminde veya uzama yılının sonunda |
| Belirsiz süreli kira sözleşmesi | Fesih bildirim sürelerine uyularak yasal dönem sonunda |
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Taşınmazı satın alan yeni malik, TBK’nın 351. maddesi uyarınca kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri ihtiyacı doğduğunda kiracıyı tahliye edebilir. Bu yol; taşınmazı devralan yeni malikin kira ilişkisini sona erdirmek istemesi durumunda sıklıkla başvurulan hukuki seçeneklerden biridir.
Tapu Devri
Yeni malik taşınmazı satın alır ve adına tapu tescili gerçekleşir.
1 Ay İçinde İhtarname
Tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter kanalıyla yazılı ihtarname gönderilmesi zorunludur. Bu süre kaçırılırsa hak düşer.
6 Ay Bekleme
İhtarnamenin kiracıya tebliğinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.
Tahliye Davası
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır. İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunun ispatlanması gerekir.
Kira Borcunun Ödenmemesi ve İki Haklı İhtar
TBK’nın 352. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca; kiracının aynı kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiraya veren tarafından iki kez yazılı ihtara muhatap kalması hâlinde, kira yılının bitiminde tahliye davası açılabilir.
- İhtarların ikisi de aynı kira yılı içinde gönderilmiş olmalıdır.
- Her iki ihtar da noter aracılığıyla çekilmelidir; sözlü ya da mesaj yoluyla ihtarlar geçersizdir.
- İhtarların her ikisi de haklı olmalıdır; yani kira bedelinin gerçekten ödenmemiş olması gerekir. Kiracı ihtarlardan birine konu kira bedelini ödemişse o ihtar haklı sayılmaz.
- Dava, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye
10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, kira ilişkisinin uzaması konusunda kiracı lehine güçlü bir koruma mekanizması öngörmektedir. Buna göre kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesiyle tek başına kira sözleşmesini sona erdiremez. Ancak 10 yıllık uzama süresi dolduğunda bu denge değişir ve kiraya verene herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı doğar.
10 Yıllık Uzama Kuralının İşleyişi
10 yıllık uzama süresi, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren değil; ilk 10 yıllık uzamanın tamamlandığı tarihten itibaren hesaplanır. Bu süre dolduğunda kiraya veren, her yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya noter ihtarnamesi göndererek sözleşmeyi sona erdirebilir. 3 aylık bildirim süresine uyulmazsa o kira yılı için tahliye hakkı kullanılamaz; bir sonraki yıl beklenmesi gerekir.
| Adım | Açıklama | Süre |
|---|---|---|
| 10 yıllık uzama tamamlanır | Kira sözleşmesinin toplam 10 uzama yılı dolmuş olmalıdır | Kira süresine göre |
| İhtarname gönderilir | Yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce noter ihtarnamesi | Dönem bitiminden 3 ay önce |
| Kira yılı sona erer | Bildirimin yapıldığı uzama yılı tamamlanır | İlgili dönem sonu |
| Tahliye davası açılır | Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye talep edilir | Dönem bitiminden sonra |
Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye
TBK’nın 350. maddesinin ikinci bendi uyarınca; kiralananın yeniden inşası veya esaslı biçimde onarılması zorunlu hâle gelmiş ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanımının olanaksız olacağı durumlarda kiraya veren tahliye davası açabilir.
- Tadilat veya yeniden inşa zorunluluğunun teknik olarak ispatlanması gerekir; mahkeme çoğunlukla bilirkişi raporu talep eder.
- Çalışmalar süresince kiralananın kullanılmasının imkânsız olduğu somut olarak ortaya konulmalıdır.
- Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise yasal fesih dönemine uygun biçimde dava açılmalıdır.
- Yeniden inşa veya tadilat tamamlandıktan sonra kiraya veren eski kiracıya öncelikli kiralama teklifi yapmak zorundadır. Bu yükümlülüğün ihlali tazminat sonucu doğurur.
Kiracının Yükümlülüklerine Aykırı Davranışı
TBK’nın 316. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermek yükümlülüğü altındadır. Bu yükümlülüklere aykırı davranışın kira ilişkisini çekilmez hâle getirmesi durumunda kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek belirli süre içinde aykırılığın giderilmesini talep etmeli; aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir.
Bu Kapsamda Sayılabilecek Davranışlar
Kiralananın amacına aykırı kullanımı, komşulara süregelen rahatsızlık verilmesi, yapıya zarar veren kullanım biçimleri, kiralananın üçüncü kişilere izinsiz devri veya alt kiraya verilmesi ile kiralananın tahrip edilmesi bu kapsamdaki davranışlara örnek gösterilebilir. Her olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi gerekmekte olup mahkemeler bu davalarda somut delillere ve bilirkişi raporlarına büyük önem atfetmektedir.
İcra Yoluyla Tahliye
Tahliye, her zaman dava yoluyla sağlanamaz. Kira borcunun ödenmemesi ve tahliye taahhüdü gerekçeleriyle icra yoluyla tahliye de mümkündür. Bu yol, dava sürecine kıyasla daha hızlı sonuç verebilmektedir.
- Kira Borcuna Dayalı İcra: İcra müdürlüğüne başvurularak kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı 7 gün içinde borcunu ödemez veya itiraz etmezse tahliye emri çıkarılır.
- Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra: Taahhüt tarihi geçmişse icra müdürlüğüne başvurularak kiracıya 15 günlük tahliye süresi tanınır. Kiracı tahliye etmez ve itiraz etmezse zorla tahliye işlemi başlatılır.
- Kiracının İtirazı: Kiracı icra takibine itiraz ettiğinde kiraya verenin itirazın iptali davası açması ya da icra mahkemesine başvurması gerekmektedir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmektedir. Başka bir yerdeki mahkemede açılan davalarda yetki itirazı gündeme gelebileceğinden dava açılacak mahkemenin doğru belirlenmesi kritik önem taşır.
| Tahliye Gerekçesi | Yasal Dayanak | Temel Koşul |
|---|---|---|
| Tahliye taahhüdü | TBK md. 352/1 | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava veya icra |
| İhtiyaç (mevcut malik) | TBK md. 350/1 | Gerçek ve samimi ihtiyaç; sözleşme dönemi sonunda dava |
| Yeni malikin ihtiyacı | TBK md. 351 | Tapu devri + 1 ay içinde ihtar + 6 ay sonra dava |
| İki haklı ihtar | TBK md. 352/2 | Aynı kira yılında 2 noter ihtarı; yıl bitiminde 1 ay içinde dava |
| 10 yıllık uzama | TBK md. 347 | Dönem bitiminden 3 ay önce noter ihtarı |
| Yeniden inşa / tadilat | TBK md. 350/2 | Teknik zorunluluk ispatı; bilirkişi raporu |
| Yükümlülüklere aykırılık | TBK md. 316 | Yazılı ihtar ve makul süre tanıma |
Tahliye Davası Süreci ve Aşamaları
Tahliye Davası Süreci ve Aşamaları
Hukuki Değerlendirme
Tahliye gerekçesi ve mevcut belgeler uzman bir avukatla değerlendirilir. Doğru hukuki yolun ve sürelerin belirlenmesi bu aşamada yapılır.
İhtarname
Gerekçeye bağlı olarak noter kanalıyla kiracıya ihtarname gönderilir. İhtarnamedeki içerik ve tebliğ şekli ilerleyen süreçte belirleyici olacaktır.
Arabuluculuk
2023 değişikliğiyle birlikte kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu ön koşuldur. Arabulucu atanarak taraflar müzakereye davet edilir.
Dava veya İcra Takibi
Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması hâlinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası ya da icra müdürlüğünde takip başlatılır.
Yargılama
Mahkemede duruşmalar yapılır, deliller incelenir ve gerektiğinde bilirkişi raporu alınır. Ortalama süre 6 ay ile 1,5 yıl arasında değişmektedir.
Karar ve Tahliye
Tahliye kararının kesinleşmesiyle birlikte kiracı taşınmazı boşaltmak zorundadır. Gönüllü tahliye gerçekleşmezse icra yoluyla zorla tahliye yapılır.
Sık Sorulan Sorular
Ankara’da Tahliye Davası İçin Hukuki Destek
Tahliye davaları; hak düşürücü sürelere dikkat edilmesini, gerekçeye uygun doğru hukuki yolun seçilmesini ve delillerin eksiksiz hazırlanmasını gerektiren titiz bir süreçtir. Süre hatası ya da yanlış seçilen tahliye yolu, davanın reddiyle sonuçlanmasına ve ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Avukat Hüseyin Yurtseven, gayrimenkul ve kira hukuku alanındaki deneyimiyle her aşamada hukuki destek sağlamaktadır.
Kiracınızı tahliye etmek istiyor ya da tahliye sürecinde hukuki destek almak istiyorsanız Avukat Hüseyin Yurtseven ile iletişime geçin.
Adres: Beştepe Mah. Meriç Cad. No: 5 Milaslı 2000 Plaza A Blok No: 12 (4. Kat) Yenimahalle / Ankara
Telefon: 0 (312) 212 91 07
GSM: 0 507 158 00 87
E-posta: parlahukuk@gmail.com
Instagram: @parlahukuk
LinkedIn: Avukat Hüseyin Yurtseven